コラム

2022.09.05.

長屋のアパートの法的制限について

長屋形式のアパートは建築条件が厳しい土地でも柔軟に建築することができるということは別記事で書かせていただきました。

共同住宅は建築基準法上では特殊建築物に該当しますが、長屋は特殊建築物に当たりません。建築基準法では住宅に近い位置付けです。そのことが、柔軟に建築できる大きな理由です。特殊建築物かどうかで建築費用も大分変わってきます。それでは長屋は共同住宅のような法的な制限がないかというと、そういうわけではなりません。
基準法で制限できていない部分は条例で制限されている場合があります。東京都の場合は東京都安全条例が該当します。今回は東京都安全条例の長屋の規制について解説していきます。

長屋の主要な出入口と道路との関係等(東京都安全条例)

下記斜線部分が長屋の規制となってきます。

(長屋の主要な出入口と道路との関係等)

第五条 長屋の各戸の主要な出入口は、道路に面して設けなければならない。ただし、次のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

一 その出入口の前面に、幅員三メートル(出入口が道路に面しない住戸の床面積の合計が三百平方メートル以下(当該住戸がいずれも床面積四十平方メートルを超える場合は、四百平方メートル以下)で、かつ、当該住戸の数が十以下の場合は、二メートル)以上の通路で、道路に三十五メートル以内で避難上有効に通ずるものを設けた場合
二 その出入口の前面に、幅員四メートル以上の通路で、道路に避難上有効に通ずるものを設けた場合

2 長屋の各戸の居住の用に供する居室のうち一以上は、次に定めるところによらなければならない。
一 道路又は道路に避難上有効に通ずる幅員五十センチメートル以上の通路に面する窓その他の避難上有効な開口部(前項に定める主要な出入口を除く。)を設けること。
二 前号の開口部を避難階以外の階に設ける場合は、当該居室に避難上有効なバルコニー又は器具等を設けること。
3 前2項の規定は、建築物の周囲の空地の状況その他土地及び周囲の状況により知事が安全上支障がないと認める場合においては、適用しない。

4 木造建築物等である長屋(耐火建築物又は準耐火建築物を除く。)にあつては、主要な出入口が第1項の通路のみに面する住戸の数は、三を超えてはならない。

建物規模に応じた通路幅

例えば主要な出入口(多くは玄関のことを指します。)が道路に面していない住戸部分の床面積の合計が 300 m²を超 える、又は主要な出入口が道路に面しない住戸が 10戸 を超える場合、敷地 内の通路幅を2m以上から3m以上とする必要があります。ただし、主要な出入口が道路に面しない住戸がいずれも床面積 40 m²を超える 場合は、当該住戸部分の床面積の合計が 400 m²まで敷地内の通路幅は2m以上となります。

(あ)住戸部分の床面積合計> 300 m²
(い)主要な出入口が道路に面しない住戸> 10戸

(あ)、(い)いずれかに該当する場合は
敷地内通路幅>3m以上
とする必要があります。
その他の長屋は敷地内通路幅>2m以上
必要となります。
ただし
(う)主要出入口が道路に面しない住戸>全て床面積 40 m²
(え)住戸部分の床面積合計< 400 m²

(う)、(え)に該当する場合は
敷地内通路幅>2m以上
に緩和することができます。

建物規模にかかわらず設ける通路

各住戸の主要な出入り口を除く開口部から道路に避難上有効に通ずる幅員 50 cm以上の敷地内の通路を設置する必要があります。住戸が各階ある場合は各階、各部屋必要となります。
避難階以外の階には、避難上有効なバルコニー又は器具等を設ける。こちらはバルコニーまたは避難器具が必要となります。避難器具は2階の場合は避難ロープでも大丈夫です。

通路延長に対する通路幅

主要な出入口から道路までの敷地内の通路延長が 35mを超える場合、 その通路幅を4m以上とする。
こちらは敷地内通路の長い長屋に対する規制です。極端な敷地形状の長屋転用への防災対策となります。

最後に

こちらで解説している通り長屋への規制は東京都安全条例の場合は避難への追加規制となっております。東京都のような土地が高い地域ならではの規制かもしれません。

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