コラム

2021.06.23.

3階建てアパートの高さについて

3階建てのアパートを建築する際は建物の高さについても、配慮しなければなりません。今回のコラムでは、3階建てアパートと高さの関係について解説します。

3階建てアパートと高さの関係について

3階建てアパートを建築する際には、高さについても配慮しなければなりません。その理由は建物の高さに対する制限がかかる場合があるからです。事業性を考えると3階建てのアパートが良いという判断になったとしても、法的に高さの制限を受けてしまって2階建てまでしか建てられない場合もあります。したがって、3階建てのアパートを建てる際には、高さの制限を受けるのかどうか、事前に確認しておくことが重要なのです。

高さ制限とは?

建築基準法で、建物の高さが制限されることを「高さ制限」と表現します。そして高さ制限には、「絶対高さの制限」と「斜線制限」の種類の高さ制限があります。さらに細かくみていくと高さが関係してくる制限はありますが、基本的な内容としては前述の2つを理解しておくとよいでしょう。それぞれの内容について解説します。

絶対高さ制限

絶対高さ制限は、都市計画法の定める、用途地域の「第1種低層住居専用地域」と「第2種低層住居専用地域」において制限される高さをさします。具体的には、建物の最高高さが10m、または12m以上のものは建ててはいけないという内容です。10mか12mかというのは、敷地によって変わります。絶対高さ制限が関係してくるかどうかは、行政機関に直接問い合わせたり、建築を依頼する専門業者に確認してもらったりして把握することができます。

斜線制限

斜線制限には、「北側斜線制限」、「隣地斜線制限」、「道路斜線制限」の3種類があります。これは、北側、隣地側、道路側のそれぞれの敷地境界線と建物の関係性によって制限される高さが決められます。具体的な高さを算出する際には、係数などを用いて検証する必要がありますので、建築設計のノウハウがある設計事務所などの専門業者に依頼して具体的な斜線制限について確認すると確実かと思います。

とはいえ、専門業者に相談するのはハードルが高い…

設計会社に依頼するハードルが高いと感じていらっしゃるのであれば、私たちモクゾウアパートビルダーズに無料見積もり・プランニングをお問い合わせください。弊社には、一級建築士資格を有する建築士が所属していますので、計画予定地の情報をいただければ確認いたします。

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3階建てアパートの高さを理解すると費用を安くできる?

これまで、3階建てアパートの高さの関係について解説してきましたが、3階建てアパートと高さの関係についてしっかりと理解しておくと、2階建てアパートを建築するよりも建築費用を安くできる場合があります。

実際に建築費用を検証してみましょう

高さに関する内容を理解すると、なぜ費用を安くできる可能性が出てくるのか、ここで簡単なモデルを想定して検証してみましょう。第1種低層住居専用地域の都内の土地に延べ床面積100m2のアパートを建築することを考えます。

1、容積率50%の土地の場合

100m2÷0.5=200m2(必要な土地面積)

2、容積率200%の土地の場合

100m2÷2.0=50m2(必要な土地面積)

以上の内容は容積率をもとに、どのような大きさの土地を取得すれば延べ床面積100m2のアパートを建築できるかを検証したものです。容積率とは敷地に対してどれだけの延べ床面積の建物が建てられるかを決めるもので、建物の高さに関係してきます。

上記のモデルで考えてみると、容積率50%の場合ですと、敷地面積が200m2のもので平屋建てになります。一方、容積率200%の場合ですと、50m2の敷地面積で3階建て程度のアパートの建築が可能になるのです。

土地の取得にかかる費用を仮に同じ坪単価(60万円/坪)で考えると…

60坪(≒200m2)×60万円/坪=3600万円

15坪(≒50m2)×60万円/坪=900万円

となります。どちらが安いかは一目瞭然です。

※上記の計算はわかりやすくするために、価格帯や面積などを簡単なもので設定しています、実際の土地取得の費用の金額を示しているものではありません。

土地の条件をしっかり整理することがポイントです

さて、上記の検証でもわかるように、3階建てアパートの建築をする際には、高さをはじめとした土地に係る制限の条件などをしっかりと整理していくことが重要になります。今回のコラムでは、制限の中でも「高さ」にフォーカスを当てて解説しましたが、用途地域や建築基準法、またそれに付随して適用できる緩和条件などをしっかりと理解することで、事業性の高いアパートの建築が可能になります。

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