3階建てアパートと相性の良い土地について！

木造アパートの建築を検討されている方は「アパートの収益を最大まで高めたい」と考えていることでしょう。アパートの収益を最大化する際に私たちがおすすめしたいのが、木造3階建てアパートです。今回のコラムでは、私たちが木造３階建てアパートをおすすめする理由をわかりやすくご紹介していきます。

３階建てアパートと相性が良い土地は？

みなさんはアパート投資を始める際に、収益性を重要視されますよね。

アパート建築の最初の段階で特に重要になるのが、土地を仕入れるプロセスです。

アパート建築業界では「穴場」と呼ばれる土地があるのをご存知でしょうか。

「土地探しに精通していないから穴場の土地を見つけるのは難しいだろう」と諦めていませんか。

実は穴場の土地には簡単な見つけ方があるのです。ここでは、3階建てアパートと相性の良い穴場の土地を見つけ方のポイントをご紹介します。

都市構造を理解して3階建てアパートの収益を最大化できるエリアを知ろう！

少し専門的な内容ではありますが、知っていると役に立つ知識の１つとして都市の構造のお話をご紹介します。

都内は車に頼らず公共交通機関での移動を前提として都市が作られており、これは都市論の中でTOD（Transit Oriented Development）と呼ばれています。

用途地域を見ても、駅を周辺は商業系地域にそして、駅から離れるにつれて住居系地域へと変わっていきます。

商業系地域は高層ビルや大型商業施設などが立ち並び、集合住宅も大規模なマンションなどが多いですが、商業系地域は土地の費用が非常に高いので事業規模の大きな建築物にしないと効率が悪いのです。

「駅から1分圏内にアパートを建てれば入居者に選ばれそうだ！」という考えでアパート経営がうまくいかないのは、土地の費用に対して事業費用の回収効率が悪いからなのです。

アパートと相性の良いエリアは住居系地域のエリアです。

住居系地域の中にも特に3階建てアパートと相性の良いエリアについてご紹介します。

3階建てアパートと相性の良い土地が多いエリアは？

アパート建築業界では、3階建てアパートと相性の良い土地は駅から徒歩15分のエリアに多いと言われています。

3階建てアパートの事業性を最大まで引き出すには、土地に係る建蔽率と容積率を最大限活用することが必須です。

駅から徒歩15分のエリアは概ね住居系地域に該当します。さらに土地の費用が安いものが増えてくるエリアでもあるのです。

アパートの建築を検討しているエリアの用途地域を調べると、駅から5分〜7分でも住居系地域にあたる場合もありますが、土地の価格が安いケースは稀です。

これは前面道路の幅員が関係しています。

前面道路の幅員が土地の費用に関係している？

アパートの建築の際に用途地域と合わせて確認したいのが、前面道路の幅員です。

駅から5分〜７分のエリアの住居系地域では、駅に近い分交通量も多いので4m以上の幅員の道路に面していることがほとんどです。道路幅員が4m以上ある場合の容積率は大抵200%が適用され、土地に対して建築できる規模が場合によっては4階建てまで可能になるので、土地の値段も高くなります。

しかし、駅から徒歩15分のエリアでは交通量がそれほど多くないので、前面道路の幅員も4mを下回る土地が出てきます。

前面道路の幅員が4mを下回る場合は200%の容積率にさらに制限がかかり160%となります。土地に対して建てられる規模が制限されますので、土地の値段も200%いっぱい使えるものよりも安くなるのです。

容積率が160%となる制限の土地は木造3階建てアパートにとっては非常に事業性の高い土地となります。

実際に３階建てアパートとの相性の良さを検証してみましょう。

３階建てアパートと土地の相性を検証してみよう！

これまで解説してきた内容に基づいて、実際に3階建てアパートと相性が良いかどうか検証してみます。

住居系地域の一般的な建蔽率、容積率である60%、200%の土地に建てる場合と前面道路の幅員が4m以下で容積率に160%の制限がかかった土地の場合で、木造3階建てアパートを建築した場合をシミュレーションしてみます。

それぞれ住居系地域ですので、建蔽率は60%で共通です。

50坪の土地の場合、建築できるアパートの1フロアの建築面積は30坪ですね。

次にそれぞれの容積率を元に建築可能な床面積の最大値を算出します。

容積率200%の場合は延床面積100坪、160%の場合は延床面積80坪となりますね。

１フロア30坪の３階建てアパートですと、200%の土地の場合では10坪分使える容積が余ってしまいます。

対して160%の場合は土地に建てられる最大容積80坪を余すことなく使いきれますね。

土地の値段が160%の土地の方が安くなる場合がほとんどですので、土地の値段に対する収益の効率が良いことがわかります。

3階建てアパートは土地を使いきることが重要！

木造3階建てのアパートであれば、たとえ容積率に制限がかかり160%となった場合でもそのデメリットをメリットに変えることができます。

土地の費用が安いのに、収益の効率が良いというのは非常に魅力的ですよね。

土地の費用が安くなる場合は、道路幅員が狭かったり、土地の形状が複雑だったりと土地がネガティブな条件を抱えているケースが多いですが、木造建築物は柱、梁などの建築材料が運びやすいので狭い道路にしか面していない土地でも施工ができますし、複雑な土地の形状でも、木造の在来工法で土地形にあった形の建物にする難易度が低い点も他の構造に比べて有利な点です。

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私たちモクゾウアパートビルダーズは、その名の通り、木造アパートに特化した木造アパート建築のプロフェッショナル集団です。

高い事業性を実現するうえで、土地を最大限活用することができる木造3階建て共同住宅は非常にメリットがあります。しかし、クリアしなければならない法規制や課題も様々でより高度な専門性が必要になるのが難点です。

私たちは木造アパートのリノベーションを実施する際に重要な建物構造の専門知識やアパート建築後に借り手が選びたくなるような、間取り、外観・内観デザイン、住宅設備や耐震・遮音性能などを熟知しています。

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