初心者でも大丈夫、木造3階建てアパート経営の始め方

パートナーを探そう

アパート経営をする上で大事になってくるのは、どんな事でしょうか。優良物件を手に入れる事です。当たり前のことですが、優良物件を手に入れるためにはパートナーが必要になります。
具体的には以下のようなパートナーが必要となります。

■設計・施工会社（建物を作る）
■不動産管理・仲介会社（建物を管理する）

大きく分別すると、建物を作る会社と、建物を管理する会社になります。
弊社のように設計と施工を一括して受注する会社もありますが、設計事務所さんにお願いする場合は設計と施工が分けられのが通常です。
不動産管理会社に関しても仲介のみ、管理のみ、両方行っている会社もあります。どちらもメリット、デメリットがありますが、デザインなど強いこだわりがない場合は経験豊富な会社を選択することをお勧めします。

まずはパートナーの候補になる会社を一度訪問して相談してみる事が大事となります。その際には木造アパートに知見がどの程度あるか質問を考えて会ってみると良いでしょう。

アパートの形態について

初めて購入する物件の入居者ターゲットを探る上で覚えておきたいことはファミリー層よりも単身者層の方が利回りが良い事です。建物は小さく区切った方が利回りが良くなる傾向にあります。ただし居住面積を小さくしすぎると入居率に反映されてしまうため、ちょうど良い広さが大事になってきます。
とはいえ、単身者層とファミリー層のどちらかを狙うとしたら単身車層の方が初心者向けとなります。ファミリー層向けの場合は入居率が悪くなってしまった場合、居住面積が大きため木造アパートの場合は一気に利回りが悪くなってしまうことが多いためです。特に初めての物件で持ち出しが出てしまうと気がきではないでしょう。
そう考えると単身者向けが無難といえます。

単身者向けの良い立地とはどんな土地か

ここでは需要がある立地について解説していきたいと思います。アパートの場合立地が良ければ、家賃を高く設定する事ができます。その分、土地の値段も高くなってしまう傾向にありますが、ここにある条件を参考にしていただければと思います。

駅から徒歩１５分圏内である

アパートを決める一つの基準として徒歩１５分圏内であることが最も重要な指標になります。２０分だと歩くのがキツくなり別の交通手段（バス、駐輪場）が必要になるからです。入居者の視点から考えると、家賃とは別に駅まで出るのに出費もしくは時間を浪費してしまう感覚になりやすいです。

大都市まで３０分圏内である

東京都内であるなら池袋、新宿、渋谷、品川、上野など乗り換えのハブになる中心地まで３０分圏内であることも重要な指標だと思います。
通勤や通学、友人との付き合いにそれらの駅を利用することが多いからです。

敷地の方角について

道路が北側に向いていた方が良いのか、南側の方が良いのかと定期的に質問をいただきます。結論としては、あまりこだわらなくては良いのではないかと思います。南向きに道路がある方が室内を南向きにできて良いと考えがちですが、都会の場合は高度斜線（北側斜線）という高さ制限が課せらせている事が多く、南向き道路の方がかえって条件が悪くなってしまう事もあります。

また単身者の場合は日中は室内にいないため日当たりはそこまで必要とされない場合もあります。それよりも外部からの視線等のプライバシーを重要視される方も多いです。

木造3階建てアパートを経営する際のまとめ

今回は初心者の業者、土地選びの視点から解説させていただきました。

逆に狭小敷地を安く購入して、設計事務所に依頼して魅力的なプランを作る。駅から遠い物件を購入して、設備等を購入する等なども考えられます。そのような取組でも良い物件は取得できると思いますが、初心者の方にはハードルが高いと思いますので、こちらの内容はリスクの少ない業者、土地選びとなっています。

木造アパートの建築をご検討の方は、モクゾウアパートビルダーズへご相談ください。