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コラム
2023.01.11.
アパート経営には土地と建物が欠かせません。しかし、たとえ土地を持っていなくても、土地なしから木造アパートの経営を始めることは可能です。
今回のコラムでは、土地なしからでも木造アパートの経営を始める方法に関して、資金や条件、注意点などを解説していきます。
目次
土地なしの状態から木造アパートを経営するメリットは次の２点が挙げられます。
それぞれに関して詳しくみていきましょう。
土地なしからアパートを経営する際には、賃貸アパート経営に適した立地条件を自由に選ぶことができます。仮に土地を持っていたとしても、その所有している不動産が賃貸アパート経営には不向きな条件の場合もあります。
その点、アパート経営に適している立地を吟味できるのは大きなメリットとして考えることができます。木造アパートの経営に適した土地を選ぶことで高い収益性を見込める可能性も高まります。
木造アパートの経営といっても様々なターゲットが存在し、それに応じた間取りがあります。例えばカップル向けに1LDKの間取りにしたりあるいは単身者向けにワンルームにしたり、ファミリー向けに室数を増やしたい場合もあるかもしれません。
当然、ファミリータイプなどのように間取りの大きさが大きくなればそれに応じて必要になる土地の大きさも広くならなくてはなりません。
土地なしからアパートを経営する場合には、ご自身が経営したいアパートの規模に応じた広さの土地を選ぶことができる点もメリットだと言えるでしょう。
土地なしの状態からアパートを経営する際には、それなりに費用がかかります。土地と建物に大きな費用がかかるのに加えて、アパート経営には諸費用もかかります。さらにアパート経営が始まってからはランニングコストもかかります。
この項では、土地なしからアパート経営をするために必要な初期費用からランニングコストまでの資金について解説していきます。
土地なしの場合には土地と建物の両方を購入する必要があります。土地と建物を両方購入する際にローンを組む方がほとんどかと思いますが、この時に自己資金として必要になる金額は物件購入価格の２割程度を用意しておくようにしておきましょう。例えば、土地と建物の購入価格で１億円がかかる場合には２０００万円程度の準備が必要になります。
続いて諸費用についてご紹介します。
アパート経営の諸費用には次のようなものがあります。
手付金は土地の購入の際に必要になることがあります。不動産取得税は不動産の取得の際にかかる税金です。そのほかにも印紙税がかかります。登記費用や金融機関の融資手数料がかかります。無担保ローンなどもありますが、借入額が少ないので、抵当権設定費用もかかってくることになるでしょう。
費用感としては総額の１割程度がかかってくると考えておくと良いでしょう。
アパート経営を行なっていく上でかかってくるランニングコストには以下のものがあります。
アパートの経営を行なっていく上では、火災や地震などに対する保険料の支払い、管理委託費用、アパートの原状回復や老朽化した箇所を修理修繕する費用、固定資産税、都市計画税、所得税などの税金、不動産仲介業者に支払う仲介手数料、そして光熱費などがかかってきます。
特に建物の老朽化などに対して支払う修理修繕費用などの維持費については共益費や修繕積立金などが当てられます。
このように、アパートの経営をしていくのにも様々な費用がかかってくることを理解しておきましょう。
土地なしの状態からアパートを経営する際にオーナーにはいくつかの求められる条件が存在します。それはアパートローンを組むための条件とほぼ同義です。この項目では、その条件について解説していきます。
年収については、高収入か否かが問われるというよりかは、勤続年数や勤務先の経営的な安定性が条件として主に見られます。勤続年数が３年以上で経営が安定している企業に勤めている方の方が条件としては有利であることを理解しておくとよいでしょう。
たとえ年収が高くても３年以内の転職を繰り返しているような場合では、安定性にかけるとみなされるので注意が必要です。
年収の他には、例えば金や他の不動産の所有があるか、国債などその他の資産の有無についても見られます。その他の資産についてはないよりもある方が返済能力は高いとみなされます。
ほとんどの場合、ローン完済は７５歳までが条件となっています。長期のローンを高齢で組むことは基本的にはできないので、このような場合には自己資金の額を増やすなどして対応をする必要があります。長期のローンはローン完済条件の７５歳から逆算してシミュレーションするなどそれなりの準備が必要になることを理解しておきましょう。
金融機関はローンの審査時に建築を担う施工会社などが工事をしっかり行う会社か倒産などのリスクはないかなどを調べる場合があります。工事請負から着工、竣工までのプロセスをしっかりとクリアできる施工会社であることが重要になります。私たち木造アパートビルダーズのようにアパートの施工実績がある会社を選ぶことで審査の優位性を獲得する一助になることを覚えておくと良いでしょう。
土地なしからアパート経営をはじめる際に注意したい点は次の３点です。
次の項でそれぞれについて詳しくみていきましょう。
アパート経営において重要なことの１つが土地の選び方です。土地を選ぶ際に注意したいのが、駅周辺エリアで探すことと建築にかかる法規制をしっかりと確認することです。
駅の周辺は入居者のニーズも高く、家賃を多少高く設定しても入居者が入りやすいです。それに比べて駅から遠いと家賃設定は新築でも周辺の家賃相場にあわせて多少低めに設定したりする必要もでてきます。空室になりやすい点も注意が必要です。また、容積率や建蔽率をはじめとした建築や土地にかかる法規制などの諸条件をしっかりと確認しておかないと自分が理想とする規模や間取りのアパートの建築ができなくなることがあります。
土地選びは慎重に確実に行いましょう。
土地なしからアパートの経営を行う場合には、土地の購入を行い、そこから建築を建てるという行為が発生します。木造アパートの場合工事にかかる期間を半年間はみておく必要があります。土地を購入してからアパートの建築を行い実際に経営をするまでにはそれなりに時間がかかることも考慮して資金計画をシミュレーションすることが重要になります。
ローン契約を結ぶには必ず審査を通らないといけません。先ほど説明した条件に関することを満たしていないとローンに通らない可能性もあります。
アパートローンを組む際には、返済実績や賃貸経営の有無も審査で見られることがある点も知っておくと良いでしょう。このような経験がない場合には、その他の審査の基準である年収などが重要視される傾向になることも理解しておきましょう。
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