アパート経営一括借り上げ（サブリース）のメリット・デメリット・契約前の注意点

アパート経営の中でも最近注目度が高くなってきているのがアパート一括借上（サブリース）によるアパート経営です。

一括借上は不動産会社がアパート経営を代行してくれることからアパート経営の経験が少ないオーナー様でも安心してアパート経営を行うことができます。

しかし、トラブルになるなどの話もあるので不安になってしまうことも。

そこで今回のコラムでは一括借上のメリット、デメリットや契約前の注意点について解説していきます。

一括借上とは？

一括借上とは不動産会社などのサブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げてオーナーの代わりに賃貸物件の管理や経営などを行う管理方法になります。

一括借上による管理方式は第三者に賃貸物件の管理、運営を任せられるので、手間が少なく人気があります。

通常アパート経営をする際には、オーナーは入居者と賃貸契約を結び、家賃収入を得ますが、一括借上の場合は不動産会社などのサブリース会社と契約を結び、サブリース会社が入居者と賃貸契約を結びます。一括借上の場合は、オーナーは入居者がサブリース会社に支払った家賃から手数料を引かれた一定の金額を得ることができます。

一括借上のメリット

家賃収入の安定につながる一括借上による管理方法ですが、この項では一括借上のメリットについて詳しく解説していきます。

空室リスクへの対策になる

通常の賃貸契約は入居者が減ったり、入居者が家賃の支払いを滞納したりした場合には家賃収入が減ってしまいます。

この点、一括借上の場合はサブリース会社が物件を一括で借り上げているので、たとえ空室が出たとしても一定金額の家賃収入が保証されます。

長期的な視点で収入の見込みを立てやすい点はメリットと言えるでしょう。

管理業務の手間を減らせる

一括借上ではサブリース会社に管理、運営をすべて任せることができます。

そのため、入居者の募集や入居者の管理、入金管理、賃貸管理、入居者トラブルなどの管理業務にかかる負担がなくなります。手数料はこの管理業務の負担まで請け負ってもらっていることに対して支払っているといっても過言ではありません。

自分でやると手間ですが、かの管理業務や事務作業がない分、他のことに時間を使うことができます。

確定申告の手間を軽減できる

通常の不動産運用の場合には、家賃収入や原状回復にかかる費用などはその都度計上しなくてはならず、領収書の管理などに多くの時間がかかってしまいます。一括借上の場合ですと振込元を１つにすることができるので、確定申告時の手続きがシンプルでわかりやすいものになります。

一括借上のデメリット

一括借上は不動産を効率よく運用する助けになりますが、デメリットも存在します。この項では一括借上のデメリットについてご紹介していきます。

収入が減少する可能性がある

一括借上では２年に１回のペースで契約更新のタイミングが来た際に家賃の見直しが行われます。賃料の見直しによって家賃が下がってしまうとオーナーの家賃収入が減ってしまいます。基本的には賃料の見直しが起こると家賃は安くする方向で動きます。サブリース会社に賃貸の運営を一任しているため基本的に賃料の引き下げには応じることがほとんどで、オーナーの意見が通りにくいという点がデメリットとして挙げられるでしょう。

契約解除になる恐れがある

先に解説した賃料の見直しのタイミングでオーナーが賃料の引き下げに応じない場合などには、一括借上の契約が解除されてしまうこともあります。

不動産経営の経験が少ないオーナーの場合、急な契約解除となるとどのようにアパート経営をしたらいいかわからず経営がうまくいかなくなってしまうということにも繋がりかねません。

改修費などはオーナーが負担しなければならない

一括借上の場合、サブリース会社に賃貸の管理、運営を一括で任せることができますが、建物の老朽化に伴う修繕費用などの工事費用はオーナーの負担になります。

管理を委託している不動産管理会社にはお抱えの指定工事業者がいる場合もあり、その指定工事業者に工事の依頼をしないと契約の解除を言い渡される場合などもあります。

このような場合には工事費用が通常よりも高額にならない保証はないので、契約時に確認しておくことが無難です。

一括借上の契約前に注意すべき点

一括借上は効率的なアパート経営ができますが、契約をする前に注意すべきポイントがあります。この項ではその注意点についてご紹介していきます。

諸費用の支払いに関する内容を確認しよう

一括借上の場合、入居者募集用の広告費用、原状回復費用など様々な諸費用が発生する場合、その費用は不動産管理会社が支払うことがほとんどですが、必ずしもそうなっていない場合もあります。

まずは契約の内容をよく確認して、諸費用の費用負担項目でオーナー負担になっているものがあれば、アパート経営の収支のなかでその諸費用を負担しても問題なくアパートの経営ができるのかをシミュレーションしておくことが重要になります。

免責期間について確認しよう

一括借上には免責期間が存在します。免責期間とは新しく入居者を募集する際に不動産会社が賃料を支払わなくて良い免除期間のことです。この期間があることでオーナーの家賃収入が減ってしまう期間が存在しますので、事前にしっかりと確認しておきましょう。

免責期間が発生するのは、主に物件の新築直後と退去者の発生後の入居者を募集するタイミングです。このような場合、免責期間は何ヶ月あり、条件によってどのような違いがあるか、アパート経営の収支の計画上どの程度の免責期間が許容範囲かなどを事前に確認しておく必要があります。

契約期間、契約条件の見直し時期を確認しよう

一括借上の契約を交わすサブリース会社によって契約期間や契約条件の見直し時期は異なります。契約期間は２年と短い場合もあれば３０年以上と長期に渡る場合もあります。契約期間が短い場合には、次のサブリース会社を探したりする手間がかかることもありますので、そのような手間を省きたい場合には、契約期間が長いサブリース会社を選ぶとよいでしょう。契約条件の見直し時期については家賃の引き下げや諸費用の負担割合の変更などが生じるタイミングでもありますので、事前にしっかりと確認しておきましょう。また、契約解除の通知時期や解約に伴う違約金発生の有無、などもあわせて確認しておくとよいでしょう

管理会社の安定性や実績も確認しよう

一括借上の契約の前には、不動産管理会社の経営実績や安定性をしっかりと確認することも重要です。

一括借上を行う不動産管理会社の中には質の低い会社も存在します。例えば、契約満了時に入居者との賃貸借契約の引継ぎを正しく行わずに、家賃の収入が正しく入ってこないなどのトラブルになる場合もあります。

不動産管理会社の賃貸経営実績に問題はないか、顧客との間にトラブルはないかなどわかる範囲で良いのでしっかりと事前に確認しておきましょう。

一括借上を行う際には慎重に行いましょう

賃貸経営の効率化をはかる上で積極的に検討したいメリットも多い一括借上ですが、デメリットの存在や契約前に事前に確認しておくべき点についてもあわせてご紹介しました。

一括借上などを行う上でも、アパートの入居者に訴求する間取りやデザインは非常に重要です。市場競争力の高いアパートを建築しながら、一括借上などの管理方法で賃貸経営の効率化をはかりましょう。

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