アパートの経営の銀行融資を解説！

「アパートを経営しよう！」と思い、色々と検討していくと、多くの方にとって最初の難関が資金についてではないでしょうか。特に、初めての不動産投資を検討している方なら、早い段階でクリアしたい難関になります。融資において、土地を所有している方と、土地を購入してアパートの建築を考えている方だと、融資内容が変わってきます。今回のコラムでは、融資について基本的な内容を解説していきます。すでにアパートを経営されている方は知っている内容がほとんどかと思います。そのため、これから２棟目、３棟目と検討していく際の確認として読んでいただければと思います。もちろん、「これから始めよう！」という方は、このコラムを読むことでアパートの経営に向けて１歩前進できる内容となっていますので、是非最後まで読んでみてください。それではさっそくはじめていきましょう。

アパートの経営の銀行融資のファーストステップは金融機関への相談

まず前提として、融資はそれぞれの金融機関によってだいぶ条件が異なるということを理解しておかなければなりません。これは、かなり基本的な内容ではありますが、知っておく必要がある内容です。まずは、本やインターネットから基本的な知識をつけることが大切です。その上で、事業を進めていく早い段階で、アパートを取得する希望エリアで対応できる金融機関へ相談しましょう。先ほど書いた様に、金融機関ごとに条件が異なることがあるので、１つの金融機関だけでなくいくつかの金融機関に相談することをお勧めします。都市銀行・地方銀行・信用金庫によっても大きな違いがあります。金融機関の出す条件次第で、アパートの経営が健全経営となるか不健全な経営となってしまうか左右します。次の項からは、金融機関の条件にどのような違いがあるのかを、具体的に解説していきます。

アパートの経営の銀行融資を受けるために、融資金利について理解しよう

ここでは、アパート経営の銀行融資における金利について解説していきます。まず、金利は金融機関によって違います。同じ物件に同じ人が融資を受けようとしても、金融機関によって金利が変わります。それでは、金利が変わることで、どれくらい支払い金額が変わるか例を挙げてご紹介します。

融資金額：5,000万円で、金利ごとに月の支払い額、１年間の支払総額、３０年間の支払総額をだしてみましょう。返済方法は、固定金利として一般的な元利均等返済にて返済期間３０年で計算します。

１％：160,819円／月　1,929,828円／年　57,895,113円／支払総額

２％：184,809円／月　2,217,708円／年　66,531,505円／支払総額

３％：210,802円／月　2,529,624円／年　75,888,726円／支払総額

という計算になります。

ご覧いただければわかるように、金利の違いでここまで金額が変わってきます。アパートを経営していく上で、1番重要視しなくてはいけないのは、毎月の家賃収入と融資返済額などの支出の差であるキャッシュフローなので、月々の支払金額の差を出しましょう。

月々の支払金額の差は、

１％と２％で、23,990円

１％と３％で、49,983円

という開きが出てきます。２％の金利差で月々で５万円近い支払差がでるということは、５万円近い利益の差が出るということです。年間利益の差とすると、49,983円×12ヶ月で599,796円もの利益差が出てきます。ここまで見るだけでも、金利がアパートの経営においてとても重要なのがよりわかります。金利による差を理解し、金融機関を選択していくことで、シビアな目で選択をしていくことが非常に重要です。

アパートの経営の銀行融資における耐用年数と融資の関係について

前項で金利によっての差を具体的に出しました。次も、融資において収入差がでてくる融資期間についてです。月の利益は、毎月の家賃収入と融資返済などと経費合計である支出の差となります。金利が低くすることで増益とすること以外に、もう１つ融資返済において重要なポイントをお伝えしましょう。融資における金利と同じ様に重要なポイントそれは、融資期間です。先ほどと同じ様に具体的に計算していきましょう。融資金額5,000万円で金利は間をとって２％、固定金利で元利均等返済、そして融資期間を２２年と３０年で比較します。

借入期間２２年：234,261円／月　2,811,132円／年　61,845,065円／支払総額

借入期間３０年：184,809円／月　2,217,708円／年　66,531,505円／支払総額

となります。数字の違いを見る前に、まずはなぜ２２年と３０年で比較したのかをご説明しましょう。

木造アパートの耐用年数は、国税庁のホームページを確認していただくとわかるとおり２２年と決まっております。よって、銀行としては２２年で資産償却する建物として融資期間を設定します。一般的には、この耐用年数が短いことが、アパート投資として木造の弱点と言われてきました。しかし最近は、木造アパートにしても、性能が高い建物として認定を受けたものは融資期間を延長してくれる金融機関があるのです。例えば、劣化対策等級という性能表示制度で評価されることがそれにあたります。融資依頼先を検討する際に、融資期間も一緒に相談し検証する必要があります。

ここで計算した数字に戻ってみましょう。２２年で返済すれば５００万円近くも支払総額が少なくてすむ！と思いませんか。そうだとすると、弱点ではなく融資期間を短い方がいいのではないかと思えてしまいます。しかし、先ほどお伝えした通り、重要なのは月の利益です。そこを次の項でみていきましょう。

アパートの経営の銀行融資を受ける際にはキャッシュフローが重要！

そもそも、キャッシュフローとはなにかを簡単に説明します。キャッシュフローとは、現金の流れのことです。アパートの経営でいうと、実際に家賃収入から融資返済金額や経費という支出を差し引いて手元に残る資金、つまり利益の流れをいいます。上の項で計算した月々の支払金額をみると、融資期間２２年と３０年では、49,452円の差が出てきます。仮に、50,000円の部屋が６室あるアパートですと、月の家賃収入は300,000円。

借入期間２２年：300,000円―234,261円＝65,739円

借入期間３０年：300,000円―184,809円＝115,191円

となります。さらに、ここから経費を差し引いた金額が手元に残る金額となります。ご覧いただければわかるように、借入期間２２年だと経費を差し引くと赤字にもなりそうな数字となりかねません。確かに支払総額が少なくても、毎月赤字ではアパートの経営は成り立っていません。さらに、アパートは借入期間内の間所有し続けるとも限りません。やはり、キャッシュフローを重視して融資を検討すると、融資期間は長い方がいいことになります。

アパートの経営、銀行融資についても、モクゾウアパートビルダーズへ！

今回のコラムでは、アパートを経営する上で必要となる銀行融資について解説してきました。アパートの経営の銀行融資を検討する上重要なポイントとして、「金利」と「返済期間」を解説しました。私たちモクゾウアパートビルダーズは、木造アパート建築のプロです。金融機関へご相談することが重要ではありますが、もちろん建築だけではなく融資に関しても基本的なことはご相談いただけます。アパートを経営したいと思ったら、モクゾウアパートビルダーズへご相談いただければと思います。ご相談は完全予約制で、無料で行なっております。