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コラム
2020.10.12.
みなさまは、「坪単価」という言葉を聞いたことがありますか。
不動産（主に土地）における坪あたりの金額は、相場が決まっており、坪単価という言葉が一般的に使われています。また、建築業界においても、坪単価という言葉がよく使われています。
建築物の面積の坪表記に対して、坪単価を乗じることで建物の金額を出すことができます。
木造アパートを建築する際に一体どの程度の費用がかかるのか？様々な情報があって迷われてしまっている方が多くいらっしゃるかと思います。
そこで、今回のコラムでは、アパートの建築費における坪単価にフォーカスを当て、坪単価に関する、基本的な内容やアパートの建築費に関する理解を深めるためのポイントをご紹介します。
このコラムを最後まで読んで、収支計画を立てる際や自身で予算を想定する際に間違いや勘違いのないようにしましょう。
目次
最初に、坪単価についてお伝えしていきます。
坪単価は不動産（＝土地）と建物（＝建築費）の２つの費用をそれぞれ算出する際に用いられます。
まず、１坪がどの程度の大きさかという点についてご紹介します。
１坪は3.31㎡で、これは畳約２畳分の大きさに相当します。
アパートを建築する際には、プラン内の各室の大きさが畳数で表記されている場合もあります。このような場合には、畳数で表記されているものに1/2を乗じた数字が坪数になることを覚えておくと便利です。
例えば、間取りの表記で「８畳」と記載されていれば、８畳×1/2で「4坪」ということになります。
１坪の大きさが理解できたところ、続いては、アパートの建築費の坪単価と不動産の坪単価の考え方についてそれぞれ簡単にご紹介していきます。
アパートの建築費における坪単価は、建物の建築費用の総額を延べ床面積で割った際の1坪あたりの金額を指します。ただし、アパートの建築費の坪単価はどちらかというと、これからアパートを建築する際にどの程度の費用感になるのかを把握する際に用いられることが多いです。
ご自身が想定されている規模のアパートを建築する際にどの程度の費用がかかるのかを知りたい場合は、坪単価×建物の坪数で建物工事にかかる費用感を把握してみてください。
坪単価は不動産の金額を算出する際にも用いられます。不動産の坪単価を知りたい場合は、公的機関から公表されている公示価格・基準地価・路線価というものを参照することで、不動産の坪単価の算出が可能です。
具体的に述べると、これらの公的機関で表示されている１㎡あたりの基準価格に3.31㎡を掛けることで不動産の坪単価を算出することが可能です。
この方法は、実際に不動産の取得にかかってくる費用として信憑性の高い数字を算出することができるので、土地の取得も行う場合がほとんどである、アパート建築事業では、理解しておくべき内容です。
不動産の坪単価については、公的期間から公表されている情報を参照することで知ることができますが、アパートの建築費の坪単価はどのくらいの価格になるのでしょうか？
この項では、みなさんが非常に気になっている、アパートの建築費の坪単価の相場についてご紹介します。アパートの建築費における坪単価は構造ごとに異なります。それぞれの構造別のアパート建築費の坪単価は一般的に次の価格帯になることが多いです。
前述の通り、アパートの建築費の坪単価は構造ごとに大きくことなります。モクゾウアパートビルダーズがこれまでアパート建築を行ってきた際の経験則やお付き合いのある業者様からの情報に基づいてご紹介できる、主要な３種類の構造ごとの坪単価の目安は次の通りです。
上記のとおり、坪単価は構造に価格が異なります。当然、コストを低く抑える場合は、木造アパートが最適な構造になります。
これは、材料費に加えて工事にかかる手間代がことなるためです。各構造の坪単価の価格の中で30万円〜40万円程度の幅が発生する理由は、建物の規模や仕様の違いに起因します。
それでは、これはなぜ坪単価の価格にこのような幅が出てきてしまうのでしょうか。
アパートの建築費の坪単価に30万円〜40万円の程度の振れ幅が発生してしまうのは、前述の通り、建物の規模や仕様の違いが理由です。
例えば、アパートの場合は１室にキッチンやお風呂などの設備部分が必ず１セットは入ります。この設備部分を高価なものにした場合と安価なものにした場合で価格は異なります、さらに内外装材の仕上げなどについても同様に建物ごとに仕様が異なるため、アパート建築費の坪単価の価格に振れ幅ができるのです。
また、リビングルームやダイニングルームなどの居室が広くなると、建物の規模（＝延べ床面積）が増えます。したがって、建築費の総額に対して割る面積（坪数）が広くなるので、必然的に坪単価は低くなる計算になります。
これとは逆に、建物の規模（＝延べ床面積）が少ないと、建築費の総額に対して割る面積（坪数）が小さくなるので、坪単価は高くなる計算になります。これらの理屈からアパートの建築費の坪単価の価格帯に幅ができるのです。
この項では、実際にアパートの建築費を坪単価から算出して建築事業計画を立てる場合についてご紹介します。
今回は私たちが専門に取り扱っている木造アパートの中でも、よくある場合の規模である、各階２５坪、地上3階建て（＝合計７５坪）の木造アパートの場合を例に挙げて建築費の計算してみます。
先ほどご紹介した木造の坪単価（７０万円/坪〜１００万円/坪）を利用して計算してみますと次の金額がでます。
上記の金額を比べると、2,250万円の開きがでてくることになります。2,250万円の開きは大きな金額であり、これだけの開きがありますので、当然、この段階で建築事業計画は作ることができません。
先ほどご紹介したとおり、建物の規模、仕様などの設計内容でアパート建築費の金額は変動します。
設計内容は特に設計図で確認することができます。ここで言う設計内容というのは、例えば、防火指定や１Rなのか１LDKなのかといった間取りの形、建物の高さ、屋根の形状などが該当します。
また、仕様は、屋根や外壁の材料、キッチンやお風呂などの設備の仕様、床や壁の仕様などが該当します。これらのことが影響して、アパートの建築費の坪単価は大きく変わってきます。
したがって、アパートの建築費の坪単価から性格な建築事業計画をたてるためには、建物の規模、仕様などの設計内容が決まっている必要があるのです。
アパートの建築費を坪単価から考える際に、気をつけておきたい点について例を交えてご紹介します。
例えば、同じ坪数の建物であっても、真四角の間取りで標準的な設備を使用した建物の坪単価８０万円と、設計にこだわり、さらに部屋数も２部屋多く、そして仕様も長期的な維持管理を考えたものを使用した坪単価８０万円とでは、全く価値がことなります。
特に長期的な投資として検討することが多いアパート建築において、維持管理などの性能は重要です。なぜなら、修繕積立の経費が、キャッシュフローに直結するからです。
長期的に考えた場合、単純に坪単価が安いからいいという考え方は、思わぬ失敗につながってしまう場合があります。そのため、坪単価が安く、最初の表面上の利回りが良くみえるからといって、有益なアパート建築とは限らないのです。
ここでは、アパートの建築費を坪単価から考える際に設計内容も考慮する必要性についてご紹介していきたいと思います。
例えば、地上３階建て７５坪の木造アパートにおいて、A社は坪７０万円で６室、B社を坪８０万円で８室の設計内容を提案していたとします。
坪単価から建築費を算出すると、A社5,250万円、B社6,000万円となります。その差は、750万円でA会社の方が初期費用は安くなるため、A社の方が良いと考えてしまうかもしれません。
しかし、１室あたりの金額で考えてみると話が変わってきます。1室あたりの金額はA社が875万円（＝5,250万円÷6室）でB社が750万円（＝6,000万円÷8室）となります。
もちろん地域柄や家賃相場にもよりますが、８室になった想定で、１室あたりの家賃を少し下げて計算すると、表面利回りはB社の方が良くなる計算になります。
つまり、設計内容次第では、アパートの建築費が高くなってしまっても、投資としては事業性が良い場合もあるのです。
これまでの内容から、一概に坪単価が安ければ事業性が良いとは言えないことが理解できるのではないでしょうか。
アパート建築費の坪単価というのは、あくまで建築費の参考価格を知るためのもので、利回りなどを考慮しなければならないアパート投資では、ほとんど通用しないことに注意しましょう。
最後に事業性の高いアパート建築をつくるためには、考えるべきことについてご紹介します。
アパート建築の事業性を評価する際には、建築費は重要な指標の１つです。そして、建築費を算出する際に坪単価が用いられます。
しかし、前述の通り、坪単価だけでは正確な事業性の評価は行えません。
より事業性の高い間取りは作るためには敷地の条件も十分に加味した上で、うまくデザインされたアパートを建築する必要があります。
敷地に合わないデザインのアパート建築をつくってしまうと、無駄が生じ、結果的に利回りやキャッシュフローが悪い事業性の低い投資物件となる可能性が高くなってしまう場合があるのです。
したがって、アパートの建築費における坪単価を評価する際は、計画予定の敷地条件にあった設計を行い、正確な見積をすることが重要になってきます。
たとえ、設計内容が決まり切っていないプランニングの初期段階であったとしても、アパート建築の経験が豊富であれば概算見積の精度も非常に高いものを提案することが可能です。
特に私たちは木造アパートの建築費用に関しては相談の最初の段階から、非常に精度の高い見積もり内容をご提案することができます。
この記事ではアパートの建築費における坪単価の取り扱い方についてご紹介してきました。
私たちモクゾウアパートビルダーズは、今までの実績や経験により、精度の高い間取りや金額をスピーディに検証することが可能です。
設計から施工までをワンストップで行える強みを活かして、それぞれの敷地条件に合致した、より事業性の高いアパートの建築を行うことができます。
最高の木造アパート建築づくりを行いたい方は、ぜひモクゾウアパートビルダーズへご相談ください。
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