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コラム
2021.01.29.
アパートの建築を検討している方が気になるのが、アパートの建築費ではないでしょうか。複数のアパート建築会社を比較検討すると、提示されている価格は様々。とてつもなく安い金額が提示されていると、非常に魅力的に見えますが、最後までその表示されている価格で終わるとは限らないのです。そこで、今回のコラムでは、みなさんが損をしないために、アパートの建築費をどのように見たら良いのかをご紹介します。
目次
アパートの建築費を知るための指標として使われるのが、坪単価です。坪単価は構造別に値段が異なります。坪単価の相場感としては、次の内容になるかと思います。
このような、坪単価の費用相場をインターネットで見かけることが多いかと思います。上記の費用相場はモクゾウアパートビルダーズ調べのものです。しかし、この坪単価の考え方は具体的な建築費用を算出する上での目安にしかならないので注意が必要です。
アパートの建築費における坪単価は、敷地の条件や建物の規模、建物の仕様によって異なります。少し具体的に説明すると、全く同じ仕様で建築を行ったとしても、建物規模が小さければ坪単価は高くなりますし、建物規模が大きくなれば坪単価は安くなります。したがって、坪単価から建物の建築費用を算出する場合はあくまで目安にしかならないことを理解しておく必要があるでしょう。そうでないと、最終的な見積もりを行った際に予想していた建築費用と大きく異なった費用の見積もりが出てきてしまうこともあります。（見積もり額と最初に知らされていた値段が大きく異なる建築会社はそもそも良い会社ではない可能性が高いので、なるべく選ぶのを避けましょう。）坪単価については詳しく解説している記事がありますので、そちらを参照してください。
先ほど、ご紹介した内容にあるように、坪単価が一番高いのがRC造（＝鉄筋コンクリート造）で一番安いのが木造であることがわかります。これは、アパートの建築を検討しているほとんどの方がご存知のことかもしれませんが、一般的に木造アパートは建築費用が安いです。そのため、初めてアパートの建築を行う方は木造を選ばれることが多いです。
木造アパートの建築費が安くなる理由はいくつかあります。みなさんがご存知な一般的な理由としては、材料費が安いことと、全て大工仕事で完結することが挙げられるでしょう。みなさんが知らないところで言うと、建物重量の話があるのではないでしょうか。木造の建物は他の構造に比べて建物重量が最も軽くなります。
「建物が軽くなることが建築費用に関係するのですか？」
という、お話をよくいただきますが、これが建築費用に大きく関係してくる場合があるのです。
アパートを建築しようと考えている方は、建物がどのように建てられるか知らない方がほとんどです。そのため、木造もRCも同じように建築されると考えている場合が多いのですが、実際には異なります。
まず、建物を建てる上では、敷地の地盤の安全性の確保をするところから始まるのです。当然、重い建物が建てられる地盤は盤石な状態でなくてはいけません。したがって、大規模な地盤改良工事などが求められる場合があります。
ここで、３階建ての建物の単位面積あたりの重さをご紹介します。
この数字を見てもその差は歴然です。ちなみに、狭小住宅程度の大きさ16坪程度で重さを比較すると木造３階建ては45tに対してRC造３階建ては160tになります。このようにRC造はとてつもなく重いのです。
RC造の場合は地盤改良だけで済めばまだいい方で、杭を打たなければいけないケースも多いです。そして、この地盤に関する工事は何十万円で済む話ではなく、何百万円〜何千万円という単位の費用がかかる工事なのです。
しかし、木造の場合はこのような大規模な地盤の改良工事が必要になることはほとんどありません。また、地盤の改良が必要だったとしても、表層地盤の改良工事で済むケースがほとんどです。したがって、木造であれば地盤の改良工事にかかる費用を０にする、または、かなり抑えることができるのです。施工という点から考えても、木造アパートの建築費用は安いのです。
ここまでの内容で、アパートの建築費が安いのは、木造アパートであることをご理解いただけたかと思います。それでは、木造アパートの建築をしようとしたときに、たくさんある建築会社からどのような建築会社を選ぶのがよいのでしょうか。
アパートの建築会社の選び方はとてもシンプルです。簡単に言うと、建てようとしている建物の構造を決めて、その構造での建築が得意な会社を調べるのがセオリーです。アパートの構造は一般的には木造にするか、RC造にするかという点で悩まれる方が多いと思います。そんな方のために、簡単な構造を選ぶ際の目安をご紹介します。費用が安いこと、工期が短いこと、初めてのアパート建築で手堅い運営をしたいと考えている方は、木造がよいでしょう。逆に、高い家賃設定にしたい、大規模なアパートを建てたい、借りての満足度を高めて長く住んでもらいたいとお考えの方はRC造の方がよいかと思います。
アパートの建築会社の選び方については、次の記事で詳しく解説しています。アパート建築会社を選ぶ際の見るべきポイントをサクッと理解したい方は参考にしてください。
格安アパート建築会社が必ずしも得だと限らないのでご注意を！
アパートの建築会社を検討する過程で必ず目にするのが、アパート建築の格安会社です。アパート建築の格安会社の提示している価格は非常に安く、魅力的に移ります。例えば、「アパートを2000万円で建築します。」「一部屋350万円で建てられます。」などのセールス文句が掲げられていたりします。しかし、実際にこの金額は建物本体の工事価格であったり、最低の仕様での価格だったりするのです。つまり、しっかりと客付けができるようなアパートを建てようとすると、必ずしも広告で提示されている金額で最後まで建てられるとは限らないのです。
このアパート建築の格安会社のトピックについては、アパートの建築費用の構造とともに別の記事で詳しく紹介しています。アパート建築の格安会社の実際のところについて詳しく知りたい方は参考にしてみてください。
ここまでの内容を踏まえると、アパートの建築費が安いかどうかというのは、必ずしも金額によらないと考えられます。なぜなら、例えば同じ5000万円でアパートを建築した場合でも、仕様やデザインが優れている方が費用対効果を高く感じるからです。私たちモクゾウアパートビルダーズは、この費用対効果を高めることに重点を置いています。つまり、借り手に選ばれる木造アパートであること、収益面や持続性の部分で息の長い木造アパート建築を作ることが重要だと考えます。
アパートの建築費が安いと感じるかどうかは、支払った金額に見合った性能や仕様、デザイン、利回りといったトータルで考えた際の費用対効果が高いアパートであると感じられることが重要です。特に木造アパートの場合に費用対効果を大きく感じるポイントとなるのが音の問題への対策が取られているかという点です。
音の問題の発生の原因は、設計段階での間取りの配慮、施工のクオリティ、仕様のクオリティなど、まさに木造アパートを建築する際の総合力が大きく反映されるポイントと言えます。つまり、音の問題への対策や配慮が徹底されている建築会社ほど、設計・施工の技術が優れているとも言えるのです。ローコストのアパートを建築する場合でも、最低限の配慮で音の問題の発生リスクを軽減することができます。この点に配慮できる木造アパートの建築会社はかなりの確率で良い建築会社の場合が多いです。
この音の問題への対策が木造を得意とするアパート建築会社の総合力につながる理由は、は建築基準法が関係しています。実は建築基準法では、隣接する住戸間（界壁）の遮音性についての基準はありますが、床、天井（界床）についての基準はないのです。つまり、隣接する住戸間の遮音性は満たしていても、床の遮音性については、アパート建築会社側の裁量によるのです。したがって、遮音性の話になった際に、床の遮音性についてまでしっかりと配慮しているアパート建築会社は費用対効果の高い木造アパートを建築してくれる可能性が高いという見方ができるでしょう。もちろん、それだけで判断することはできませんが、この点について考えられていない木造アパートの建築会社は消去法で選ばないようにしても良いと考えられるでしょう。
音の問題に配慮しているかどうかは、仕様や間取りプランなどから判断することができます。参考までに、具体的な対策や音の問題に対してモクゾウアパートビルダーズで実施していることについて紹介している記事がありますので、ご一読ください。住民同士のトラブルのない木造アパートの建築を目指したいとお考えの方は、あらかじめ理解しておくとよいかと思います。
今回の記事では、アパートの建築費が安いかどうかを判断するポイントをご紹介しました。この記事でご紹介した重要なポイントを箇条書きでまとめると次の通りです。
以上が、アパートの建築費が安いと感じるための、考え方のポイントです。皆様のアパート建築事業がよりよいものになるために、様々な構造、様々なアパート建築会社を比較して検討していただければと思います。
私たちモクゾウアパートビルダーズは、その名の通り、木造アパートに特化した木造アパート建築のプロフェッショナル集団です。木造アパートを新築する場合、不動産投資として賃貸運営をはじめられる方がほとんどかと思います。そして、初めて不動産投資にチャレンジされる方も多いかと思います。実際に私たちにご相談される方の中にも初めての不動産投資、賃貸運営という方が多くいらっしゃいます。
そのような場合には、モクゾウアパートビルダーズへご相談ください。弊社は全ての社員が木造建築に関する知識を持っております。そのため、営業・設計・施工の全ての社員が現場を見る能力を持っています。さらに、お客様のアパート建築を施工する大工は質の高い社員教育が行われた弊社の社員大工です。そのため、費用を抑えながら、質の高い木造アパートの建築を実現することができます。
また、銀行や不動産会社などとの強固なネットワークもあるため、資金計画や賃貸運営のご相談も容易に行うことが可能です。アパート建築が完了して運営を行なっていく過程で、高い費用対効果や納得感を感じていただけると自負しております。
見積もり、プランニングは無料ですので他社様との比較でも構いません。木造アパート建築に関する不明点や不安なことがございましたら、どのようなことでもモクゾウアパートビルダーズにご相談ください。
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