アパート経営で入居率を高めるポイントをご紹介します！

アパートを経営していく上で、重要になってくることが「入居率」です。アパートの入居率が低いと、実質利回りが下がり、キャッシュフローがマイナスになることもあります。

アパートをこれから取得しようとしている未来のオーナー様、そして現在運用しているオーナー様にとって大切な「入居率」を、不動産の観点からではなく、建築の立場でできることにフォーカスしました。

地域において、１番人気のアパートを経営するためにご参考になればと思います。

アパート経営における入居率とは？

アパート経営における入居率とは、１つのアパートの部屋数に対して、どれくらいの部屋が入居しているかの数値です。

１２室あるとして、１２室全て入居されている状態を１００％、６室ですと５０％というように計算します。１年間の空室日数から年間の入居率を計算することが、実質利回りを計算する上では重要となります。

入居率は、立地条件や管理・募集条件など、不動産的な部分も大いに関係してきますが、そこについては今回触れません。

今回のコラムでは、アパート経営の入居率を建築の観点で上げるポイントをお伝えしていきます。ここでご紹介する内容はあくまでも、木造アパートのプロフェッショナル集団である当社の経験や各種データなどに基づいた見解です。

費用対効果の高い建築を知ることは、アパート経営で成功する上で重要なことです。地域で１番人気、入居率が１番のアパートを建築することを目指しましょう。

アパート経営における入居率を外観デザインで高める

外観とは、設計上のデザイン性はもちろんのこと、屋根や外壁の仕様、そして外構になります。

屋根や外壁は、建築費の中で大きなコスト割合の部分です。屋根の仕様や外壁の仕様をグレードアップすると、かなりのコストアップになります。

土地の形状にもよりますが、共用のエントランス部分の外壁だけをグレードの高い吹き付け仕上げなどを使うのはお勧めです。

築年数が進んでいく上で、劣化に対して性能が良いものを選んでおくことも重要です。

例えば、一般的によく使われるのがサイディング ですが、14mm厚のサイディング は薄くて面材の耐久性が低いだけでなく、表面の仕上げの仕様も低いので、金額はおさえられますが見た目が早い段階で悪くなりやすいです。

仕様によって、メンテナンス上だけでなく、こういったことで同じ市場にある他のアパートに劣ってしまうということもあります。

次に外構ですが、外壁と並んで第一印象に１番大きく関わってくる部分になります。建物のデザインに合わせて外構を選びます。

一昔前のように、ただコンクリート敷きで外構工事を終えるのは、今はあまりお勧めできません。エントランス付近に樹木を植えて、ライトアップをすることだけでも、印象がよくなります。

最近では、宅配ボックス付き集合ポストもデザイン性が高いものも増えています。住む方のことを考慮した、目隠しフェンスについても良い印象でしょう。

この外観で１番重要なことは、第一印象をよくしておくことです。この部分でコストダウンすることは、入居率に関わることになると考えます。

アパート経営における入居率を設備の仕様で高める

設備とは、建物の設備機器にあたる部分です。具体的なところだと、キッチン・風呂・洗面台・トイレ・照明器具、オートロック機能などです。特に女性は、設備を気にしている傾向が強いようです。

キッチンだと、収納量やコンロの仕様、そして水栓が樹脂性でなくメッキ性であるだけも印象が上がります。

風呂でいうと、広さと水栓、換気乾燥暖房の有無、あとは追い焚き機能です。洗面台も独立洗面台があることで、印象が高まります。

この水回り３点おいては、水栓を樹脂製からメッキ性にすることが、低コストでありながら印象アップできるポイントになります。

トイレについては、シャワー便座が当たり前になっております。照明器具においても、ダウンライトやライティングレールを設置しておくアパートが増えています。オートロック機能については、大きいコストアップになりますが、効果も大きいようです。

アパートにおける設備は、専用住宅の設備の選び方と異なります。よりローコストでありながら、長い年数良い状態である費用対効果の高いものを選ぶことが重要です。水回りは、清潔感の高い仕様。照明においても、古臭くならないシンプルでありながらおしゃれなものを選ぶことです。

アパート経営における入居率を内装デザインで高める

内装では、主に床の仕様・天井と壁の仕様、建具の仕様となります。

床においては、３本溝のフローリングという横幅が狭いデザインのフローリングが使われなくなりました。

耐久性とデザイン性が高い床がお勧めです。建具デザインに合わせたフローリングや、最近はフロアタイルも多く使われるようになっております。

壁紙おいては、一昔前からアパートにおいてもアクセントクロスを使うことが多くなりました。アクセント部分のみをハイグレードのクロスを選ぶことで、部屋のデザイン性を高めることができます。

建具についても、シンプルなものを利用して、一部ハイグレードのものを使いデザイン性を上げることもあります。

内装仕上において、グレードの高いものを使用することは、原状回復することにおいてもコストが高くなりオーナー様の負担が高くなるという問題も発生します。

ですので、ただハイグレードなものを選ぶのではなく、コストをおさえつつ耐久性とデザイン性の高いものを選ぶことが重要となります。

アパート経営の入居率を間取りで高める

入居率の高い間取りを、設計段階で検討します。地域において、どのタイプの間取りに需要があるか。

逆に、どのタイプの間取りが供給過多なのか。１R（ワンルーム）には人気があるタイプですが、最近は１LDの人気が高いようです。

確かに１Rの方が１棟に対して部屋数が多く設計できる可能性が高いので利回り的には良い数字がでるかと思います。

しかし、１Rが供給過多になっている地域では、あえて１LDKの間取りをつくり利回りが少し下がっても入居率を優先する１つの考え方となります。

間取りにおいては、地域性を考えて設計することが利回りを考えるのと同じく重要になります。

経験上ですが、デザイン性が高いアパートは同じタイプの間取りでも他より家賃が高くても入居率が高いです。

＞＞アパート経営における間取りの種類とポイント

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