コラム

2020.10.26.

アパートの経営の利回りについて!

アパートの経営をしようと検討し始めると、必ずでてくるキーワードが「利回り」です。このワードは、アパートへ投資をして利益を得ようとする際に、しっかりと理解しておく必要があります。人から聞く数字に惑わされず、しっかり自分自身で数字を理解し、判断できるように準備しましょう。今回のコラムでは、アパートの経営における「利回り」についてご紹介していきます。

アパートの経営における利回りとは?

アパートの経営では、利回りという言葉をよく聞く方が多いと思いますが、ここで改めて、利回りとはどのようなものなのかご紹介いたします。

利回りとは、投資した金額に対して、年当たりの収益の割合をしめしている数字です。不動産投資だけではなく、金融商品などに対しても、利回りという言葉は使われます。1年の収益を投資金額で割った数字に100をかけた数値が利回りで、%で表します。そして、不動産投資においては、「表面利回り」と「実質利回り」の2つを一般的に使われており、その2つの利回りを理解する必要があります。2つの計算方法の違いを覚え、使えるようにしましょう。

アパートの経営における利回り:「表面利回り」とは

1つ目の利回りである「表面利回り」についてみていきましょう。表面利回りは、とても簡単です。年間の家賃収入を、不動産購入金額で割り、100を掛けて%で出せます。

表面利回り(%)=年間家賃収入÷不動産購入価格×100

となります。一般的に、この表面利回りの数字は、収益系不動産広告などに記載されている物件概要に使われていることが多いかと思います。ですので、実質利回りより目にする機会が多いのではないでしょうか。上記の内容からもわかるように、表面利回りは計算が簡単です。ですので、物件を探している際など自分なりの指標をつくり、まずはこの表面利回りを入口として検討されるのが一般的です。

例えば、不動産物件金額が5,000万円で、年間家賃収入が500万円だとすると、

5,000,000円(年間家賃収入)÷ 50,000,000円(不動産物件購入金額)×100=10%(表面利回り)

となります。とても簡易的なものですね。よって、土地建物の概算金額と、想定家賃を検討してスタートの段階で数字を利用します。

しかし、この表面利回りは注意が必要です。それは、この表面利回りには「経費」という実際に必要な費用が計算されていないからです。そこで、次に実質利回りが必要となります。

アパートの経営における利回り:「実質利回り」とは

先ほどの表面利回りは、経費という概念がなく、まさに表面的な利回りでした。次にご紹介する「実質利回り」とは、経費まで考慮したまさに実質の数字を表すものです。アパートの投資ということにおいて、より現実的な数字です。算入する経費とは、購入時に必要な経費と、運用していく上で必要な経費となります。したがって、最終的な判断をする際や、融資のために銀行に提出する計画書などで利用します。実質利回りの計算方法は、

実質利回り(%)=(年間家賃収入―年間経費合計)÷(不動産購入価格―購入時経費合計)×100

となります。しかし、購入時に必要な経費と運用していく上で必要な経費について知らなくては計算ができません。

アパートの経営における利回りと併せて理解しておきたい不動産購入時に必要な経費とは?

実質利回りを計算する上で、不動産購入時の経費と運用時に必要な経費を知っていなくてはいけません。不動産購入時で必要な経費になにがあるでしょうか。一般的な費用は、下記の通りです。

不動産仲介手数料

宅地建物取引業法において定められた費用となります。取引額によって報酬額が変わり、消費税も課税されます。物件価格が400万円を超える場合は、不動産取引価格×3%(以内)に消費税となります。

登記費用(登記印紙代)

所有権に関する登記を、司法書士へ依頼し、その報酬と登録免許税の合計費用です。登録免許税は、物件の評価額に対しての税率で決まります。土地、新築物件、中古物件とそれぞれで税率が異なります。

印紙税

不動産の売買契約書や、建物の請負契約書を作成する際に、契約書1通ごとに課される税金となります。

不動産取得税

不動産を取得した際に課される地方税です。取得不動産の課税標準額×税率となります。税率は原則4%なのですが、軽減措置があるので確認してください。

融資手数料等

金融機関で融資をうけた場合の手数料や、抵当権設定登記費用などがこれにあたります。保証料などもかかる場合は、それも経費として計算します。

以上が、不動産を購入した際に必要となる一般的な費用の一覧となります。税率などは、期間を定めて軽減措置がとられていることもあるので注意が必要です。

アパートの経営で利回りを考える際に重要な経費とは

次に、アパートの運用が始まってから必要となる経費についてです。固定資産税や都市計画税の税金のほかに、修繕積立費や管理会社への管理費、火災保険や共用部の光熱費などがこれにあたります。運用していく上で、1年間にかかる費用を全て確認する必要があります。アパート経営の経費については、別のコラムに詳しく載せてありますので、そちらをご覧ください。

アパート経営の経費について。木造アパートを経営する!>>

アパートの経営の利回りは2種類だけ?

ここまでで、「表面利回り」と「実質利回り」という2種類の利回りについて書いてきました。表面利回りは、自分なりの指標をつくり、最初の検討段階で利用することが多いので、物件紹介広告で目にする数字です。一方、実質利回りは、現実的な数字を計算していき、物件を決める際に利用する数字です。そのように一般的に使われているのは事実です。しかし、この2種類の利回りだけで本当にプロジェクトを進められるのでしょうか。利回りとは、確かに家賃相場などの検討の際に利用しますが、しっかりと市場性など考慮されておりません。要するに、机上の計算なのです。市場性とは、地域の物件数や物件種類、空室率などです。空室率の計算もして、実質利回りに入れることが実際には重要です。また、たとえ実質利回りが低かったとしても、入居率100%のアパートであった方が、実際は良い投資となります。さらには、運用経費は築年数とともに高まっていき、築年数とともに家賃収入は減少していきます。以上のことを踏まえると、やはりアパートへの投資は、利回りも重要ですが、それだけではないということになります。

モクゾウアパートビルダーズは、利回りだけではありません!

今回のコラムでは、利回りについて簡単に紹介しました。結論としては、利回りを知らなくてはいけませんが、投資をする際には、利回りだけではなく市場における優位性も判断していくことが重要であるということです。これは、入居率の関係で利回り通りにはならないことに起因しています。建物の仕様しだいでは、築年数と共に実質利回りが下がり続け、想定していた結果と異なることになる可能性もあります。我々モクゾウアパートビルダーズでは、お客様とともに最善の方向性をみつけだしていくお手伝いをしております。アパートへの投資をご検討の際は、モクゾウアパートビルダーズへご相談ください。

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