コラム

2020.10.31.

木造3階建ての共同住宅に関することの全てを解説します!

最近、木造アパートが見直されてきているというのはご存知でしょうか。不動産投資をされている方の間では、近年の木造アパートの性能の向上もあり、人気が高まっています。特に小さな土地、厳しい敷地条件の中でも最大限の利益を獲得しやすい木造3階建ての共同住宅の人気に拍車がかかっています。そこで、今回のコラムでは、今、注目度が高い木造3階建ての共同住宅について、性能に関することや、メリット・デメリット、建築費といった木造3階建て共同住宅の特徴をプロフェッショルの視点を踏まえながら解説していきます。

木造3階建ての共同住宅の性能

木造3階建ての共同住宅に限らず、木造アパートといえば、真っ先に気になるのが性能の話なのではないでしょうか。昔から音や寒さ、耐震性や耐火性が懸念されることが多いです。しかし、建築技術の進歩によって、遮音性や気密性、耐震性や耐火性は格段に向上しています。高性能な木造アパートを建築したい方は費用と相談しながら性能面の問題発生のリスクを軽減することができるようになっています。

次の項では、木造3階建ての共同住宅で特に主要なトピックである、耐震性について触れていきたいと思います。

木造3階建ての共同住宅のメリット①:耐震性

木造3階建ての共同住宅のメリットの一つとしてあげられるのが高い耐震性です。なぜ耐震性が高いかというと、木造3階建ての共同住宅を建築する際に構造設計をする必要があるからです。

「木造2階建ての共同住宅は構造設計をしないの!?」

と驚かれた方がいらっしゃるかもしれませんので、木造2階建ての共同住宅の場合について少し触れます。木造2階建ての共同住宅の場合は構造設計を簡略化することができます。簡略化される場合の安全性が気になる方がいらっしゃると思いますが、木造2階建ての共同住宅を建てる場合などは「仕様規定」に適合させることで安全性を保証しています。したがって、構造設計をしないからといって安全性が確保されていないというわけではありません。

しかしながら、木造3階建ての共同住宅のように構造設計が義務付けられていると、しっかりとして専門家が構造設計を担うことになります。責任の所在がはっきりする分、安心感は格段に上がります。

木造3階建ての共同住宅のメリット②:建築基準法の規制と利回りのバランスが良い

木造3階建ての共同住宅の利点の2つ目は、法規制(建築基準法)と利回りのバランスが良いことです。もう少しわかりやすく言うと、木造3階建ての共同住宅は敷地を最大限活用できるということです。敷地に最大限の規模で建てることができるということは、それだけ多くの入居者を迎えられるということです。入居者の数は収益に直結します。特に注目したいのは以下の2点です。

・建蔽率(=けんぺいりつ)

・容積率

木造3階建ての共同住宅と建蔽率・容積率の関係

敷地を選ぶ際には、都市計画法で定められている用途地域を確認し、木造3階建ての共同住宅を建築することができる敷地なのかを確認する必要があります。そして用途地域を確認すると、木造3階建ての共同住宅を建築する場合は建蔽率が60%の場合が多いことに気づくのではないでしょうか。少し詳しく説明すると、建蔽率とは敷地面積に対して建築面積(=建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積)が占める面積の割合です。わかりやすく言うと、敷地面積に0.6を乗じた建築面積の建物しか建てられないということになります。同じ建築面積で建てるなら、階数が高い建物の方が室数を多くすることができます。ですから、木造2階建ての共同住宅よりも木造3階建ての共同住宅の方が、木造3階建てのアパートよりも高層マンションの方が当然、室数を増やせます。しかし、容積率が定められていることで、高層のマンションを容易に建てることはできないのです。

木造3階建ての共同住宅は容積率を効率的に使える

例えば、建蔽率が60%の敷地で容積率が300%あった場合、60%(建蔽率)×5階=300%(容積率)と考えがちですが、道路幅員によって容積率は制限を受けます。よくあるのが、用途地域が住居系で道路幅員が4mの場合です。この場合は許容容積率(=容積率の上限)が160%まで制限されてしまいます。木造2階建ての共同住宅の場合では、60%(建蔽率)×2階=120%(容積率)と40%(容積率)分余ってしまいます。逆にRC造で高層のマンションを計画するにしては、高さが足りませんし、仮に建築できたとしても階数が低くなってしまうので家賃を高く設定する必要が出てくるなど、収益の面で不利になってしまいます。一方で木造3階建ての共同住宅の場合は許容容積率いっぱいに建てられるのに加え、木造ですので建築コストを安く抑えることができます。つまり、木造3階建ての共同住宅は建築基準法の規制と利回りのバランスがいいのです。

木造3階建ての共同住宅の建築費について

木造3階建ての共同住宅の建築費について気になる方がいらっしゃると思います。一般的に木造の場合の坪単価は65万円〜85万円程度の場合が多いです。RC造では95万円〜115万円程度となることが多いです。木造の方がコストを抑えることができます。ただし、敷地条件や法規制条件によっては費用がかかる場合がありますのであらかじめご注意ください。敷地条件や法規制条件が厳しい場合、例えば、狭小敷地や間口が狭かったり、道路幅員が狭かったりする場合などは、そもそも木造以外の選択肢がなくなる場合があります。土地の状態からどのような建物を建築することができるかわからない方、または、土地を自分で選ぶのが不安な方は私たちにご相談ください。プランニング・お見積もりは無料です。

木造3階建ての共同住宅を建てるなら、モクゾウアパートビルダーズ!

私たちモクゾウアパートビルダーズは、その名の通り、木造アパートに特化した木造アパート建築のプロフェッショナル集団です。木造アパートを新築する場合、不動産投資として賃貸運営をはじめられる方がほとんどかと思います。そして、初めて不動産投資にチャレンジされる方も多いかと思います。実際に私たちにご相談される方の中にも初めての不動産投資、賃貸運営という方が多くいらっしゃいます。そのような場合には、モクゾウアパートビルダーズへご相談ください。弊社は全ての社員が木造建築に関する知識を持っております。そのため、営業・設計・施工の全ての社員が現場を見る能力を持っています。さらに全ての大工は質の高い社員教育が行われた社員大工です。そのため、費用を抑えながら、質の高い木造アパートの建築を実現することができます。また、銀行や不動産会社などとの強固なネットワークもあるため、資金計画や賃貸運営のご相談も容易に行うことが可能です。この機会にぜひモクゾウアパートビルダーズにご相談ください。見積もり、プランニングは無料です。

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