木造アパートの安定した賃貸経営に欠かせない「空室対策」とは？効果的な５つの方法を紹介！

少子高齢化、人工減少の影響で賃貸市場の構造は供給過多の状況となっています。このような状況で重要になってくるのが「空室対策」です。

今回のコラムでは、効果的な空室対策の方法を５つの項目に分けてご紹介していきます。

空室を埋める５つの対策

ターゲットの整理、拡大

賃貸住宅の数が多い現在の状況では、競合物件との単純な差別化が難しい状況です。

そこで試してみたいのが、ターゲット層の整理と拡大です。例えば、ペット不可や楽器不可物件だったのをペット可や楽器可にしてみたり、高齢者や外国人入居者の受け入れをするようにしてみたりなど、そもそもターゲットにしていなかった層をターゲットとして捉え直してみるということを実践してみることがコストのかからない空室対策になります。

このようにターゲットの整理や拡大を行う際には、リスクも伴います。そのようなリスクを緩和する対策も同時にとることでターゲットの拡大を円滑に行うことができます。

例えば、外国人入居者や高齢者の受け入れを行う際には家賃保証会社との契約を入居条件にしておいたり、ペットや楽器の場合には先に入っている入居者とのトラブルにならないようにルールや禁則事項を明確にしておいたりするなどの対策を行うなどがあります。

入居者の費用負担の軽減を考える

更新料や敷金、礼金などの入居者の費用負担を減らすことも空室対策になります。家賃を下げることも対策のひとつとなるでしょう。家賃の見直しも闇雲に行うのではなく周辺の物件の家賃相場を参考にしながら慎重に検討することで家賃収入を下げる際の失敗のリスクを減らすことができます。また、入居者にとっての初期費用となる敷金や礼金を下げたり更新料を下げたりすることは家賃を下げることに比べて一時的な収入減です。入居者が入らないことよりは良い状態と割り切って敷金、礼金、更新料の見直しを行うこともコストをかけずに行える空室対策です。

募集資料や掲載写真を見直す

現代の賃貸物件探しは、ポータルサイトでの検索がベースとなっており、内見にいく物件数は必要最低限の数にとどめられる傾向にあります。

そこで重要になってくるのが、賃貸検索サイトなどに掲載されている情報が古いものになっていないか、魅力的な内容になっているかというところです。

掲載写真や募集資料を魅力的にして、内見希望者数を増やすことも空室対策につながります。

リフォームやリノベーションをして市場価値をあげる

築年数が古くなってきて入居者のニーズに応えられなくなってきた際にはリフォームやリノベーションをするのがおすすめです。

リフォームやリノベーションは費用が高くなるイメージを持たれている方も多くいらっしゃいますが、ポイントに絞って行うことで費用を抑えることができます。

例えば、古い建物は一部和室になっているところもありますが、これを洋室に変えたり、入居者ニーズの低い２DKの物件を単身者、カップル向けの１LDKに変えたりするなど、リフォーム、リノベーションを上手に活用することで、賃貸市場での競争力を高めることが可能です。

また、リノベーションは空室対策にもなる上に、建物や間取りが整理され綺麗になるので、賃料アップも期待できます。

このような意味でもリフォーム、リノベーションは効果が期待できます。

入居者に選ばれる設備を導入する

近年の賃貸物件の探し方の傾向の１つに自分にとって必要な設備にチェックを入れて検索をするというものがあります。空室対策を行う際には、多少のコストをかけて設備の充実度を高めておくことも重要なポイントです。

例えば、もはや必須のエアコンをはじめ、宅配ボックスや入居者無料Wi-Fiなどターゲットによってニーズのある設備もことなりますので、ターゲットの整理と合わせて設備の新規導入を検討されても良いかもしれません。

空室対策をはじめる前に原因を理解しよう

空室対策を始める前にどのような空室対策の原因をしっかりと考えることが無駄のない対策につながります。

ここでは、空室のよくある原因をご紹介します。

間取り設備が使いづらい

つかいづらい間取りやニーズに応えにくい間取りは空室の原因となります。例えば、ベランダに洗濯機置き場があったり、収納スペースがほとんどなかったりなど、利用者にとって都合の悪い箇所が多い間取り選ばれにくい間取りとなってしまいます。

住宅設備が古すぎるのも入居者に敬遠される原因となってしまうので、なるべく新しいものになるようにしていくのがベターです。

立地が悪い

立地条件が悪いことも空室の原因となります。駅から徒歩圏内でなかったりする場合などは入居者にえらばれにくい間取りとなってしまいます。駅から徒歩圏外の場所は土地が安くなっていたりすることもありアパート投資の際の初期費用を抑えるのに選ぶ方も多いですが、空室の原因になりかねないということもしっかり意識し、エリアの動向やニーズを慎重に調べる必要もあります。

間違った家賃設定をしている

周辺の家賃相場よりも極端に家賃が高い場合なども空室になりやすい原因となります。

家賃の価格を周りに比べて高くしている場合には、再設定をするか、家賃に見合う付加価値をつけるなどして対策をしましょう。

共用部分の手入れがされていない

共用部分のメンテナンスがされていないのも入居者に嫌がられてしまいます。

こまめに手入れをしたり、見栄えをよくしたりするなど工夫をすることが重要です。エントランスや駐輪場など共用部をしっかりと整備しておきましょう。

入居者ニーズをしっかり調べて空室対策を行いましょう。

空室対策を始める際には入居者ニーズをしっかり把握することが重要です。入居者ニーズの把握方法については、賃貸仲介管理会社に聞いたり、ネットで調査したり、実際に現地をフィールドワークして把握するなどがあります。空室対策を行う際には、入居者ニーズを実際に把握してから行うようにしましょう。

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