木造アパート、共同住宅を建てるとなぜ相続税を節税できる？その効果を解説！

未利用の土地や現金をそのまま相続するよりも、アパートや共同住宅などを建てると相続税を節税することができます。今回のコラムでは相続税節税の仕組みについてご紹介していきます。

賃貸用の土地、建物は評価額が大幅に減額できる！？

アパートを相続する際には、建物と土地のそれぞれに対して評価を行い評価額の算出をします。そして、不動産の評価額は現金そのもの自体よりも低くなるのです。これは財産評価方法の違いに基づくものです。アパートの相続税評価額はアパートの固定資産税評価額をもとに算出されます。アパートの固定資産税評価額はアパート建築費用の50％程度になることから、現金で相続するよりも相続税を抑えることができるのです。

建物が賃貸物件の場合はさらに評価額を下げられる！？

建物が賃貸物件の場合は賃貸割合に応じて固定資産税評価額が低くなります。これにより３０％程度の減額がされるのです。賃貸割合は建物全体に対して実際に貸し出している部分のことを指します。空室が少なければ少ないほど節税効果は高くなるので、しっかりとした空室対策がされていることも節税対策にとって重要になることを理解しておくと良いでしょう。

小規模宅地等の特例が適用できる！？

小規模宅地等の特例では一定の面積まで８０％相続税評価額の減額を受けられます。

アパートはこの要件のうちの「貸付事業用宅地等」に該当し、２００m２までは相続税評価額を５０％減額することができます。ただし、小規模宅地登の特例の要件の内容は複雑で間違いやすい点も多いので、専門家に相談することも念頭においておくようにしましょう。

アパートローンを遺産と相殺できる！？

アパートローンを組むことも相続税を減らすことにつながります。相続税はアパートローンなどの債務も総合して計算します。そのためプラスの財産分から債務であるアパートローンの金額を引くことができ、遺産総額が減るので、相続税を減額することができるのです。

アパート経営で相続税対策をするメリット

アパート経営で相続税対策をする最大のメリットはなんといっても毎月家賃収入を得られることでしょう。アパート経営では空室率を減らすことが重要です。入居者を確保したらすぐに退去していかないように様々な対策を行う必要があります。ただし、アパートは室数もあるので、空室リスクの分散も可能です。賢く経営を行い、アパートを最大限に活用できるようにしましょう。

アパート経営で相続税対策をするデメリット

アパート経営で相続税対策を行う場合、相続の際に遺産分割協議でトラブルになる可能性があります。現金だと相続人が複数いる場合の分割は比較的容易ですが、物理的に分割が困難であるアパートではトラブルになってしまいます。また、空室リスクがあるのもデメリットでしょう。いくら相続税の対策になるからといって、闇雲にアパートを建築しては入居者に選ばれない可能性があります。

建築予定のエリアのニーズなどをしっかりと吟味しアパート経営で相続税対策をするのが有効かどうかの判断を慎重に行うことが重要です。

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