木造アパートの老朽化、建て替え？リノベーション？メリットとデメリットを徹底解説

木造アパートが老朽化した際の対策のなかに建て替えやリノベーションがあります。しかし、実際に建て替えやリノベーションをしようとすると費用がかかってしまったり、準備が大変だったりして何もしないままにしてしまうケースも少なくありません。

今回のコラムでは、アパートの老朽化による問題とアパートを建て替え、リノベーションする際のメリット、デメリットについて解説していきます。

アパートが老朽化して発生する問題

どんなに適切な運営をしていてもアパートの老朽化を完全に止めることはできません。

この項目では、アパートの老朽化に伴って生じる問題を紹介していきます。

アパートが老朽化すると空室が増加する恐れが生じる

アパートが老朽化すると、間取りや設備が入居者のニーズと合わなくなり、空室が増加してしまうという恐れが生じます。周辺に築浅のアパートがあるなどの場合には、空室の増加は顕著に起こりえるので注意が必要です。

アパートが老朽化すると家賃収入を減らさざるを得なくなることも

アパートが老朽化し空室が増加している状況が長引けば、入居者を獲得するために、賃料の引き下げを行う必要が出てくる場合があります。これは家賃収入を下げざるを得ない状況をつくってしまい、賃料を下げても入居者が入らない場合にはさらに家賃の引き下げを行うなど、負のループに陥ってしまうことにも繋がりかねません。

アパートが老朽化すると維持管理に費用がかかる

アパートが老朽化すると維持管理に必要な費用の割合が大きくなっていきます。ただでさえ老朽化により空室が増えて経営状況が厳しいアパートの場合ですと修繕などに割く費用を捻出するのも一苦労です。

アパートが老朽化すると耐震性、耐久性が低下する

老朽化した建物は耐震性、耐久性が低くなることがあります。

特に1981年５月３１日より前に建てられた旧耐震基準の建物の場合ですと大きな地震などの万が一の場合に備えておく必要があります。

義務化はされていませんが、耐震診断や耐震補強工事などを行い、建物の安全性の確保に努めておく必要があるでしょう。

老朽化したアパートの建て替え、リノベーションのメリットとデメリット

老朽化したアパートの対策方法に建て替えとリノベーションがあります。ここではそれぞれの対策方法とメリット、デメリットをみていきましょう。

建て替えのメリットとデメリット

建て替えは老朽化したアパートを一度解体し、同じ土地に新たにアパートを建築する方法で費用を大きくかけられる際に有効な手段です。

建て替えのメリットは今ある土地を手放すことなく資産運用を継続しながら、耐震性のリスクをなくしたり、入居者の今のニーズに合うように間取りや設備を設えることができたりする点にあります。

一方デメリットとしては、解体費用から新築費用まで大きな費用がかかることと、建て替え時に入居しているかたに立ち退きをしてもらう同意を得る必要があることです。

リノベーションのメリットとデメリット

リノベーションは間取りや設備などを刷新しアパートの市場価値を高める方法です。こちらも現代の需要にあわせて間取りなどを変更することで、入居者に選ばれる市場価値の高いアパートに生まれかわらせることがメリットとしてあげられるでしょう。例えば２DKの間取りを1LDKの間取りにして単身者やカップルの需要を高めたりなどの方法があります。また。リノベーションは建て替えに比べて費用をかけずに済むことができるのもメリットです。

一方、デメリットとしては、建物の老朽化が激しすぎる場合などはそもそもリノベーションをしても、市場競争力を獲得できないということもあります。例えば、構造躯体が著しく老朽化しており建物の安全性が確保できない、建物の外観の老朽化が激しすぎて入居者から敬遠されてしまう、などがあります。

特に構造躯体の老朽化がどの程度なのかは、部分的に壁を壊してみたりしないと正確にわかることではありません。蓋を開けてみるまでわからないというのもデメリットとしてあげられるでしょう。

老朽化したアパートの建て替え、リノベーションの判断は慎重に！

老朽化したアパートを建て替えるべきか、リノベーションするべきかの判断はアパートの老朽化の状況によってことなります。築３０年以上、アパートの維持管理費用の負担が増加している、家賃を下げても空室の増加が止まらないなどの問題が生じている場合には、リノベーションよりも建て替えをした方が効果的かもしれません。

ご自身のアパートがどのような状態にあるのか、専門家の意見も取り入れながら慎重に判断することが重要です。

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