土地ありで木造アパート経営を始める方法。メリットとデメリット、必要な自己資金

土地ありから始めるアパート経営は土地なしから始める場合に比べると非常に有利です。

アパート経営は土地の購入から始める場合は多額の費用がかかってしまい、高い収益性は見込めません。

一方、既に土地を持っている方の場合ですと、高い収益性が見込めます。

今回のコラムでは土地が既にある状態でアパート経営を始めるメリット、デメリットや必要になる資金に関して解説していきます。

土地ありのアパート経営の３つのメリット

土地ありの方がアパート経営をする上でのメリットは次の３つがあります。

• 土地の購入費用がかからない
• ローンの借り入れで有利
• 賃貸ニーズがわかりやすい

それぞれについて詳しく解説していきます。

土地の購入費用がかからない

土地ありの場合、土地の購入費用がかかりません。土地の購入にかかる費用は非常に高額です。特に賃貸需要の高い都心では土地の購入に莫大な金額がかかります。アパート経営をする際に土地の購入から行う場合には、費用の総額が大きくなってしまうため収益性が下がってしまいますが、土地を既に持っている方であれば高い収益性が見込める場合があります。

また、土地にかかる費用分、建物に費用を割くことができるので、デザインや仕様などの質で他の競合となるアパートと差別化を行うことができます。新規で土地を購入した場合には、費用の回収に意識が向いてしまい他の競合となるアパートとの差別化のポイントをじっくりと考えることが難しい場合もあります。土地の購入費用がかからないということはそれだけアパートの経営を確実に進める要因にもなるのです。

ローンの借り入れで有利

土地を既に持っている方の場合は、土地の購入費用がないため、ローンの借り入れ総額が少額で済みます。そのため、ローンの返済がしやすく安定したアパート経営を行うことができるでしょう。

また、土地を持っているということは資産を持っているということです。そのため、年収や勤務先といった審査で見られる条件に加えてローンの審査で有利になります。

賃貸ニーズがわかりやすい

土地ありの場合は、所有している不動産があるエリアにどのような賃貸ニーズがあるかを把握しやすいです。不動産の周辺にファミリー向けのアパートが多いのか、それとも単身者向けのアパートが多いのかなど、不動産の所在エリアをベースに賃貸需要の調査ができます。

また、所有している不動産が長い場合には、経年で賃貸需要の変化を肌感覚で感じることもできるので、賃貸ニーズの把握という意味では土地なしの人よりもより具体的にニーズを理解することができます。

土地ありのアパート経営のデメリット

土地ありの場合、アパート経営はとても有利に進めることができますが、土地があることでアパート経営に生じるデメリットも存在します。

この項目ではそのデメリットについて解説していきます。

土地の立地を選べない

土地が既にある場合、土地の立地も既に決まっています。そのため、駅からの距離や周辺環境の充実度で不利になっている場合があります。入居者のニーズに応えづらい立地条件の場合には、アパートを建築しても空室の絶えないアパートになってしまうこともあります。土地ありだからといって軽率にアパートの建築を進めるのではなくしっかりと入居者のニーズに応えられる立地条件なのかを判断することが重要です。

土地の形状、広さが賃貸需要と噛み合わない場合がある

既に所有している土地の広さや形状では、そのエリアの賃貸需要に適している間取りが実現できないということもあります。例えば、所有している土地が狭小の変形地の場合、単身者向けのアパートは実現できるかもしれませんが、エリアのニーズとしてファミリー向けやカップル向けのアパートの需要が高い場合は物理的にエリアの賃貸需要に応えられずに市場競争で不利になることもあります。

また、土地の広さによってはアパート建築に投じるコストに対する収支があわない場合が発生する恐れがあるなど、土地を持っているからといってアパート経営が必ずうまくいくわけではないということを理解しておく必要があります。

悪条件の土地の場合はどうする？

既に持っている土地がアパート経営に適した土地ではなさそうだなという判断をした際には、土地の売却をして新たに賃貸需要のあるエリアに土地を買い直したり、例えば駐車場などのアパート以外の用途にして土地を活用したりするなどの方法もあることを知っておくと可能性の幅が広がります。

土地ありのアパート経営に必要な資金

土地ありのアパート経営には大きく次の３つのカテゴリーの資金が必要になります。

• ローンを借りるための頭金
• 建築費用
• 諸経費

それぞれについて詳しくみていきましょう。

ローンを借りるための頭金

ローンを借り入れる際には頭金が必要になります。頭金は最低でも借り入れる総額の１割から２割程度は準備しておくようにしておく必要があります。

例えば５０００万円の借り入れを行う場合には、５００万円から１０００万円の頭金が必要になります。

もちろん、自己資金は多いに越したことはありませんが、アパートの建築費などの総額に対してどの程度の金額を準備すればよいのか、適切に把握することが重要です。

建築費用

土地ありのアパート経営の場合、ほとんどの費用は建築にかかる費用になります。アパートの建築費用には建物本体にかかる本体工事費用と水道、ガス、電気などのライフラインやエクステリアなどにかかる付帯工事費用の２種類があります。

アパート建築会社が提示する価格のほとんどは建物本体の工事費用の場合が多く、付帯工事費用については別途費用とされています。建築費用の全体を把握するためには、付帯工事費用についても考えておかなくてはなりません。敷地や工事の条件によって付帯工事費用は変動しますので、付帯工事費用については建物本体工事費用の１０〜２０％程度で金額を考えておくようにしましょう。建物本体工事費用については、想定しているアパートの坪数に坪単価を乗じることで大まかな金額を把握することができます。建築費用についてはしっかりとシミュレーションをしておくことが重要です。

諸経費

アパート建築の際には諸経費もかかります。かかる諸経費については次のものなどがあります。

• 設計料
• 測量費用
• 地盤調査費用
• 水道分担金
• 不動産取得税
• 印紙税
• 登録免許税
• 損害保険料

諸経費については様々なものがありますが、代表的なものは上記のものです。特に設計料については、設計を依頼する業者によって異なるので、どのような建築会社に依頼するべきかしっかりと吟味する必要があるでしょう。

土地ありのアパート経営でも慎重に行うことが重要です。

土地ありのアパート経営は土地にかかる費用がない分収益性の面で非常に有利だと言えますが、必ず成功するとは限りません。

賃貸ニーズや土地の広さなど所有している土地がアパート経営に適しているのかをしっかりと考えたりシミュレーションしたりすることが重要です。

信頼のおけるアパート建築会社に依頼することもローンの審査に影響する場合もあるので、重要です。アパート建築実績のあるしっかりとした建築会社を選びましょう。

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