中古木造アパートの購入を検討する上で注意することについて

弊社は新築木造アパートの建設を専門で行なっておりますが、中古住宅のリフォーム工事も依頼を受けております。一般の方の視点から考えると、設備の劣化や、屋根や防水の劣化等についてよく考えられている方は多くいます。しかしながら、購入した後のリフォーム工事をしていく中で、購入した中古住宅がこんなはずではなかったという依頼者が戸惑うことがあります。今回は施工者の視点からの中古木造アパート購入時の注意点を解説していきます。

設計図書の確認（中古木造アパートを購入を検討する上で注意すること）

図面の有無は物件を購入する上で非常に大事です。図面があるかないかで、購入後の維持メンテナンス費用も変わってきてしまいます。欲を言えば、構造図、設備図の図面があると尚良いでしょう。
例えば、エアコンを新設するときに、壁に筋違いが入っているのかどうか。給排水管を更新する時にどのようなルートになっているのか。
図面があるのとないのでは手間が変わってきてしまいますので、費用がやはり変わってきてしまいます。

検査済証を取得している物件（中古木造アパートを購入を検討する上で注意すること）

確認済証を取得しているが検査済証を取得していない物件も中古物件では多数あります。確認済証は建物を建設するための許可、検査済証は建物が完成したときに合格した許可証になります。不動産購入での指南書の中では、不要と論じられている本も見受けれらますが避けた方が良いでしょう。昨今のコンプライアンスの関係からも銀行からの融資が降りないこともあります。今後の売却の出口戦略を考えた場合、相手がたに売れなくなる（融資がつかない）可能性も出てくるのではと予想します。

検査済証が交付されていない物件の場合は、増築等の新しい確認申請を基本的には出せないというデメリットがあります。また建物のどこかに違反箇所があることも考えられるので、購入前に設計事務所の建築士の方に法規チェックをしてもらうと良いでしょう。例えば、界壁の施工不良などがある場合、思いがけないリフォーム費用がかさむ場合も考えられます。

旧耐震か新耐震かの確認（中古木造アパートを購入を検討する上で注意すること）

木造建築では昭和56年以前を旧耐震、それ以降を新耐震と位置付けています。購入を検討する物件が旧耐震の場合は入居者の入居率にも影響が出てきますので、耐震補強を前提に購入をすることをおすすめします。このような物件の場合は昭和56年以前の物件ならば購入を見送る、または将来的な新築を前提とした購入という選択肢を考えた方が良いかもしれません。

まとめ（中古木造アパートを購入を検討する上で注意すること）

今回、解説させていただいた中古木造アパートを購入を検討する上で注意することは、目に見えない部分となります。こちらの条件を全て満たしいている物件はなかなかないのかもしれません。しかし物件を購入する上で知っているか知っていないかで、出口戦略を含めた心構えも大きく違ってきます。こちらの内容を中古木造アパートの購入の参考にして見てください。