コラム

2020.10.19.

木造3階建て共同住宅でおさえておきたい「木三共仕様」に関する解説!アパートを建築するなら木造で!

アパートを計画していく上で、事業としての収支計画は大変重要なことになることは当然です。コストを抑えることを検討した時、建築コストダウンはものすごく効果的なものになることでしょう。アパートの事業性を追求するうえで外せないのが、木造3階建ての共同住宅です。木造3階建て共同住宅は特殊建築物となり通常は「耐火建築物」としての性能が必要となります。しかし、「木三共仕様」という仕様条件をクリアすることで、準耐火建築物として許可がおり、建築コストを大きく抑えることができるのです。今回のコラムでは、木造3階建て共同住宅を検討する上で、マストでおさえておきたい「木三共仕様」について解説していきます。

木造3階建てのアパートを建築する際に、木三共仕様にするメリット

建築基準法27条により、木造3階建共同住宅は「耐火建築物」としなくてはいけません。しかし、一定の条件を満たすことで、1時間準耐火建築物へ緩和することができます。この一定の条件が、木三共仕様と呼ばれるものになります。耐火建築物と比較して、1時間準耐火建築物は耐火被覆の仕様が緩和されるため、材料費はもちろんのこと施工費もダウンし、大幅なコストダウンが見込めます。当然、施工費がダウンするということは、工期も早まるということですので、土地からの融資を受けている方には本当に大きなメリットがあると言えます。

木三共仕様の共同住宅にするために

では、実際にどのような条件を満たすことで木三共仕様となり、1時間準耐火建築物として許可がおりるのでしょうか。間取りを検討する際に、十分に注意しなくてはいけない基準は4つあります。

主要構造部を1時間準耐火構造とすること

主要構造部の被覆の仕様等になります。主要構造部とは、壁・床・階段・梁・屋根のことになります。耐火建築と1時間準耐火建築では、仕様が変わります。

避難上有効なバルコニーを設けること

避難上有効なバルコニーとは、サッシの大きさやバルコニーの広さに基準が設けられています。

建物の周囲に幅員3mの通路を設けること

この条件は、居室の開口部が道路にのみ面する面は不要であること。さらに、居室の開口部が隣地に向いている場合は、開口部のある外壁面から道路までに幅員3mの通路が必要ということになります。

3階の住戸の開口部は防火設備であること(※防火地域・準防火地域のみ)

サッシにおける仕様の基準です。

以上が木三共仕様にするための、基準となります。なかなか基準を理解するのも難しいですが、基準をクリアするのも難しそうですね。②と③においては、緩和条件がありますので、次項でみていきましょう。

避難上有効なバルコニーを設けることの緩和について

木三共仕様の基準の2つめである、避難上有効なバルコニーの設置についてです。この基準には緩和条件があり、条件を満たすことで、この避難上有効なバルコニーを設置しなくても良いことになります。

各住戸から地上に通ずる廊下、階段が直接外気に開放されていること

廊下と階段の開放性についての条件となります。階段踊り場で、2m2以上の開口部を設けることが1つ。さらには、廊下の手すりから天井までが1m以上開放されていること。この2つを設計上満たすことが必要となります。これは、内廊下という設計ができないということになります。

各住戸の廊下、階段に面する窓・扉が防火設備であること。

廊下側や階段側の玄関扉や窓が、防火基準を満たしている仕様のものである必要があります。

建物の周囲に幅員3mの通路を設けることの緩和について

木三共仕様の4つの条件において、この3つめの条件は、敷地の形状や広さにおいて、設計上かなり厳しい条件となってきます。しかし、この基準においても緩和条件が設けられております。

各住戸に「避難上有効なバルコニー」を設けられていること

バルコニーを設けるのではなく、先ほどもでてきた、避難上有効なバルコニーを設ける必要があります。

各住戸から地上に通ずる廊下・階段その他の通路が直接外気に開放されたものであること

この条件も先ほどでてきました、開放性について書かれています。内廊下と呼ばれる廊下には、設計上できないということになります。

各住戸の通路に面する開口部は、防火設備が設けられていること

開口部の防火設備の基準です。結局すべてのサッシを防火基準を満たすサッシにすることが望ましいです。

上下階の開口部との間には、延焼を防ぐ庇が設けられていること

上下階の開口部の間が2m以上隔離されていれば、延焼防止の庇は不要となります。サッシの高さや、位置を設計上確認しておく必要があります。

以上4つの基準をクリアすることで、建物周囲に幅員3mの通路を設けるという、かなり厳しい基準を緩和することになります。読んでいてお気づきかと思いますが、避難上有効なバルコニーの緩和を利用してなくしたとしても、3mの通路という基準をクリアできずこの基準を緩和する場合、避難上有効なバルコニーを設置しなくてはならないということになります。この部分はとても複雑な基準となっており、敷地条件において木三共仕様にする上で検討が必要な部分です。

木造アパートを木造3階建共同住宅で建築する際のまとめ

他のコラムで書いてある通り、木造アパートは鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べ、明らかにコストパフォーマンスや工期のメリットが高い選択肢であります。その中でも、木造3階建共同住宅という選択は、投資メリットが高くなるものになります。さらには、今回ご紹介した「木三共仕様」という基準を理解し設計することで、耐火建築物を1時間準耐火建築物とすることができ、建築費や建築工期において大きな恩恵をうけることができるという内容でした。一般住宅を専門に建築や設計をしている会社では、このようなことに詳しくない設計士さんや営業さんが多いようです。モクゾウアパートビルダーズは、木造アパートを建築するプロ集団ですので、このようなことにも精通しております。アパート投資をする土地がある場合は、検討段階からまずご相談いただければ、ボリューム図面から概算見積まで無料でご対応しております。木造アパートの建築をご検討の方は、モクゾウアパートビルダーズへご相談ください。

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