コラム

2020.11.19.

アパートへの投資、木造アパート投資のデメリットとメリット

昨今は、土地を所有し相続対策という理由でアパートを所有するだけでなく、不動産投資としてアパートを所有する方が増えております。アパートへの投資では、構造において3つの選択肢があります。それは、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、そして木造です。当然、それぞれの構造において、メリットとデメリットがあります。このコラムでは、木造アパートへの投資が良いという点を検証していきます。

アパートへの投資、木造アパートのメリットとは

3種類ある構造の中で、多くの方が木造アパートを選択するのはなぜでしょうか。それぞれ強みと弱みがある中で、多方面から検証してどの構造で投資をするか決断します。ここでは、木造アパートのいくつもあるメリットのうち代表的な5つをご紹介します。

建築費がおさえられるので利回りがよいのが木造アパート

はじめにでてくるのは、やはり建築費でのメリットでしょう。建築費がおさえられるということは、利回りの良さに直結します。土地を購入してアパートへ投資をご検討の方には、プロジェクトの総額もおさえることができます。そういった理由から、アパートへ投資の初心者の方にもおすすめです。建築費については別のコラムで細かく書いていますので、詳しくはそちらを参考にご覧ください。

工期が短い木造アパート

木造アパートの強みの1つに、工事期間、つまり工期が短いこともあげられます。工期が短いメリットとはなんでしょうか。それは、中間金等で融資を利用する場合において、金利の支払いにおけるメリットが大きいです。土地購入からの方だと、大きな経費となります。よって、工期が短いこともメリットの1つといえるでしょう。

設計の自由度が高い木造アパート

そして、木造アパートを選択することの大きな強みであるのが、設計の自由度が高いことです。例えば、間口の狭い敷地延長の土地でも、長屋という選択をすることで建築が可能となります。そもそも、間口が狭い土地において、他の構造では建築工事そのものができません。土地の形が悪い状況であっても、木造の自由度は土地を有効に活用することができます。逆にいうと、設計がとても重要になります。住宅だけではなく、アパート建築設計の経験が必要ということです。

さらには、可変性が高いのが木造建築ですので、年数が経過した後のリフォーム工事においても選択肢が多いのも強みとなります。

通気性と調湿性に優れるのは木造アパート

鉄筋コンクリート造や鉄骨造の賃貸にお住まいの方で、窓や玄関ドアのすごい結露で悩んだことはありませんか?さらには、収納の中も湿度が高くカビが発生してしまうなどの問題が発生してしまったことはありませんか?これは鉄筋コンクリート造や鉄骨像の建物の通気性が悪いことが原因で起こってしまいます。一方、木造アパートだと、木のもつ調湿性があるのと、構造において通気性を高める工夫がされています。通気性と調湿性が優れた木造アパートは、退去後の原状回復においてもオーナー様には大きなメリットとなります。

木造アパートの耐震性の向上

日本では、昔から木造建築が発展してきました。住宅においても、日本で1番多く採用されているのは木造です。大きな地震を経験し、日本の木造建築は大きく成長しました。現在は、木造だから耐震性能が低いということはなく、地震に強い建築ができるようになっております。

アパートへの投資で木造アパートのデメリットとは

では、木造アパートにおける弱点というとなにがあるでしょうか。強みがあれば弱みも当然あるものです。ここでは、一般的に木造アパートのデメリットといわれていることについて検証します。

防音性能が低い木造アパート

1番最初にでてくるのが、音の問題です。隣の住人の話声が聞こえる。上の住人の足音が聞こえる。などなど、木造アパートにおける音の問題は、昔からの課題です。これは、アパートとしては大きなデメリットです。

しかし、このデメリットは昔からの課題なので、現在は克服することのできる内容です。当然コストとのバランスはありますが、上下階の音の問題と隣室との音の問題にしっかり対応できます。これについては、界壁の仕様と床下地の仕様が重要になります。

耐用年数が短い木造アパート

耐用年数は、

鉄骨鉄筋コンクリート造:47年

金属造(鉄骨肉厚4mm以上):34年

木造:22年

となっております。

実際に、木造は22年しか耐久年数がないという内容ではありません。減価償却をする年数ということなので、建物資産価値は、この年数で0になるということです。これにおけるデメリットは、金融機関の融資がこの耐用年数から、融資の年数が決まってくるということです。木造アパートの場合は、一般的には22年の返済年数で融資されます。返済期間が短くなることは、キャッシュフローに影響を及ぼします。これは、アパートへの投資としたら、デメリットとされております。

しかし最近は、劣化対策等級を取得することで融資期間を延長する金融機関もあります。建築コストが低く融資期間が長いというのは、高い利回りでキャッシュフローも安定するというメリットとなります。さらには、時代の流れが早い昨今、30年前の間取りや設備のアパートは人気が低く入居率が低下しています。鉄骨造やRC造だっからという理由でアパートを選ぶ方は少ないと感じます。30年以内で融資を計画し、その先は時代に合わせて考えるということができる木造アパートは、逆にメリットが高いと言えます。

結論!アパートへの投資は、木造アパートがいい!!

木造アパートにおいて、代表的なメリットと代表的なデメリットを検証してきました。一般的にデメリットと言われている内容は、築年数が古い昔の木造アパートにしか当てはまらない内容がほとんどでした。他の構造に比べ、木造アパートは構造的にも性能的にも大きく成長しております。そして、もともと日本の気候にあった木造建築なので、メリットは多くあります。代表的な内容を検証するだけでも、アパートへ投資をするなら木造アパートがいいというのが、ここまで読んでくださればおわかりいただけたのではないでしょうか。

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