コラム

2020.09.24.

木造アパートの耐用年数は22年が、デメリットではない理由を解説します!

低層になる木造アパートは、大規模なマンションとは異なり、不動産投資のスタートとして検討される方が多くいらっしゃいます。そんな方が事業の収支や利回りを考える際のシミュレーションで気になるのが、木造アパートの耐用年数なのではないでしょうか。一般的には木造アパートの耐用年数は22年と言われています。耐用年数が短いとローンが短くなりキャッシュフロー(=収支)が悪くなるのでは?と不安になる方もいらっしゃいますよね。しかし、実際には耐用年数22年はそれほど悪いことではないのです。今回のコラムでは、木造アパートのプロフェッショナル集団である私たちモクゾウアパートビルダーズが木造アパートの耐用年数に関することのすべてをご紹介していきたいと思います。それでは、早速はじめていきましょう。

木造アパートの耐用年数について

木造アパートの耐用年数の話をしていく上で、事前に理解しておかなければならないことがあります。それは、耐用年数という言葉には大きく2種類が存在するということ、その2種類というのが次に示すものです。

  • 法定耐用年数
  • 物理耐用年数(=耐久年数)

木造アパートを新築する際には、どちらの話をしているのかを理解しながら打ち合わせに参加するのかが非常に重要になってきます。法定耐用年数の話をしているのに物理耐用年数の話をしていると勘違いしてしまうと、打ち合わせについていけなくなる、ということも起こり得ます。次の項でそれぞれの耐用年数について確認していきましょう。

木造アパートの耐用年数:法定耐用年数

木造アパートの耐用年数の1つ目がこの法定耐用年数です。法定耐用年数とは木造アパートを固定資産として運用できる税務上の年数になります。簡単にいうと耐用年数期間(=減価償却期間)は所得税を抑えることができるということです。冒頭でキャッシュフローが悪くなってしまうと、述べたのは木造アパートの耐用年数が22年を越えると所得税を抑えることができなくなってくるからです。

木造アパートの耐用年数:物理耐用年数(=耐久年数)

木造アパートの耐用年数の2つ目は物理耐用年数と呼ばれるものです。こちらは、耐久年数と言われることもあります。言葉通り、所有されている木造アパートが劣化して立て替えを余儀なくされるまでの年数になります。

木造アパートの耐用年数を混同されている方が多い?

さきに述べた木造アパートの耐用年数の2種類を混同されているケースがあります。それは、税務上定められた法定耐用年数の22年を耐久年数が22年と勘違いされている場合です。しかし、実際の木造アパートの物理的な耐用年数は非常に長いです。日本最古の木造建築物である法隆寺は1300年以上たった今もしっかりとその役割を担っています。木造アパートの耐用年数は22年と言われているせいで寿命が短いとおもわれている方もいらっしゃいますが、1300年も建っていることに驚く方もいらっしゃるかと思いますが、実は木造アパートは22年を超えても壊れやすくなったりするわけではないのです。

木造アパートの耐用年数は基本的に法定耐用年数を指します!

前述の通り、木造アパートの耐用年数には、法定耐用年数と物理耐用年数の2種類があると解説しましたが、木造アパートの耐用年数と言われる場合には基本的に法定耐用年数のことをさしていると理解しておきましょう。

木造アパートの耐用年数の22年という年月は税務上の減価償却の計算をするために設定された基準です。繰り返しになりますが、木造アパートが22年経つと老朽化してしまうというわけではありませんので覚えておいてください。

木造アパートの耐用年数(=法定耐用年数)、22年は短い?

「木造アパートの耐用年数はどのくらいですか?」

よくお客様にこのような質問をいただくことがございます。木造アパートの耐用年数は調べると「22年」と出てくることが多いかと思います。

「22年は少し短いのでは・・・」

おそらくみなさんは木造アパートの耐用年数が思いの外短くて落胆してしまっているかもしれません。耐用年数が短いと組めるローンが短くなり、減価償却期間が終わるとキャッシャフロー(=収支)が悪くなってしまうことを気にされているのでしょう。確かに、木造アパートの耐用年数が短いのは、投資においては少し懸念してしまうポイントですよね。しかし、実際にはアパート投資においては、耐用年数が短い方がよい場合もあるのです。

木造アパートの耐用年数(=法定耐用年数)、22年のメリット!

木造アパートのプロフェッショナルの私たちだからこそ、お伝えできるお話があります。それは、木造アパートの耐用年数は22年でちょうどいいということです。これはなぜかと言いますと、賃貸市場が影響しています。賃貸アパートを借りる借主がアパートを選ぶ際に気にするポイントとして、住宅設備のクオリティがあります。住宅設備は20年もたつと安くて性能が良いものがたくさん出ているのです。したがって、減価償却期間が終わっている木造アパートであれば、住宅設備に関する部分だけを新しくしたりすることが気兼ねなくできます。しかし、耐用年数の長いRC造だと気軽に住宅設備などを刷新することできないのです。

木造アパートの耐用年数(=法定耐用年数)は賃貸ニーズに対して有効?

木造アパートの耐用年数が短いことが投資の話では、デメリットとして捉えられがちです。しかし、木造アパートは、その耐用年数の短さから新しい設備にしたり綺麗にしたりしやすいというメリットがあります。そして、木造アパートの耐用年数のメリットは賃貸市場のニーズに対して有効に働くのです。借りてのつかないアパートほど寂しいものはありません。長い期間にわたって借主に選ばれるアパートを作っていくうえでも、木造アパートは非常に有効なのです。

木造アパートの耐用年数(=耐久年数)は、本当はどのくらいなの?

この項では、木造アパートの耐用年数の特に耐久年数について解説していきたいと思います。木造アパートの耐久年数については、はっきりと「何年です」とお答えができないというのが正直なところです。それはなぜかというと、施工の仕方やメンテナンスの仕方ですぐにダメになってしまったり、逆にとても長く稼働できたりと稼働する年月が変わってきてしまうからです。これは、たとえ耐用年数が長いRC(=鉄筋コンクリート)造の建物でも同じです。RC造でも施工やメンテナンスの仕方に不備があれば、税務上の基準である耐用年数に到達する前に老朽化が起こってしまう場合も十分にあります。それでは、長く稼働する木造アパートを作るにはどうしたらいいのでしょうか。

木造アパートの耐用年数(=耐久年数)、長くするには?

木造アパートを長く稼働させたいとお考えの方は、施工やメンテナンスをしっかりと行う工務店に新築の依頼をする必要があります。工務店では、施工を社員大工で行うものと、下請けの職人を都度雇い施工を行うものの2種類があります。私たちモクゾウアパートビルダーズの経験から言うと、社員大工で施工を行う工務店のほうが細部にまで気をつけた丁寧で質の高い施工を行うところが多い印象です。なぜなら、工務店の看板を一緒に背負っている職人は自分の仕事に大きな責任が伴うからです。また、メンテナンスについてもしっかりと対応してくれる工務店が多いのは社員大工を抱えている工務店です。自分たちが一度携わった現場ですので、建物に対する理解度が、都度下請けで呼ばれる職人さんたちとは断然異なります。木造アパートの新築をお考えの方で少しでもご自分の不動産を長く稼働させたいとお考えの場合は社員大工の有無とメンテナンスの対応をしっかりしてくれるのかどうかを基準に考えると良いかもしれません。もちろん、私たちモクゾウビルダーズも社員大工が施工を行いますので、お気軽にご相談ください。

木造アパートの耐用年数、中古アパートの場合

お客様の中には中古のアパートを購入してリフォーム、リノベーションを行って新たに入居者を募集するという方もいらっしゃるかと思います。確かに、この方法は工事のコストを安く抑えたい場合には非常に合理的です。モクゾウアパートビルダーズにも、リフォーム、リノベーション、メンテナンスのご相談をたくさん頂きます。私たちモクゾウアパートビルダーズでも、リフォーム、リノベーション、メンテナンスのみのお仕事も行なっております。ただし、どのような工務店がどのような設計・施工をされているかわからないというリスクがあることも理解しておかなければなりません。リフォーム、リノベーションといった既存建物に対する改修工事は図面が残っていたとしても、全て図面通りに施工されているとは限りません。つまり、既存建物の状態は実際の工事を行ってみないとどのようになるかはっきりとわからないというリスクがあるのです。また、中古木造アパートは旧耐震基準で設計・施工されている場合もあります。これらの場合には別途費用や時間がかかることが多々あるので、そのことも理解しておきましょう。

木造アパートを新築するなら、モクゾウアパートビルダーズ!

私たちモクゾウアパートビルダーズは、その名の通り、木造アパートに特化した木造アパート建築のプロフェッショナル集団です。木造アパートを新築する場合、不動産投資として賃貸運営をはじめられる方がほとんどかと思います。そして、初めて不動産投資にチャレンジされる方も多いかと思います。実際に私たちにご相談される方の中にも初めての不動産投資、賃貸運営という方が多くいらっしゃいます。そのような場合には、モクゾウアパートビルダーズへご相談ください。弊社は全ての社員が木造建築に関する知識を持っております。そのため、営業・設計・施工の全ての社員が現場を見る能力を持っています。さらに全ての大工は質の高い社員教育が行われた社員大工です。そのため、費用を抑えながら、質の高い木造アパートの建築を実現することができます。また、銀行や不動産会社などとの強固なネットワークもあるため、資金計画や賃貸運営のご相談も容易に行うことが可能です。この機会にぜひモクゾウアパートビルダーズにご相談ください。見積もり、プランニングは無料です。

お見積もり・プランニングは無料です!

?お問い合わせ

PAGE TOP