コラム

2020.11.03.

アパートの建築!注文アパートを木造でつくる!

注文住宅というと、建売住宅や規格住宅と異なり、設計段階からお施主様の希望を重視し、土地にあった設計をして、建築した家です。しかし、注文アパートという言葉は、あまり聞かないのではないでしょうか。数年前までは、大手のアパート建築会社が主としてアパートを建築していました。大手アパート建築会社では、現在も規格の間取りで建築するのが一般的です。広い土地に利回りなど気にせず建築する場合は、規格的なアパートでいいかもしれません。しかし、土地を有効に利用して、良いキャッシュフローを達成させアパート経営を成功させたい方々には、規格的なアパートはおすすめできません。こちらのコラムでは、自由設計の注文建築でアパートを経営することで、どのようなメリットがあるのかをご覧ください。

アパートの用地を探す選択肢が広がる

土地を購入してアパートを経営する場合、土地を探すことから始まります。同じようにアパート経営するために土地を探している人がいるので、良い土地を探すことはとても難しいものです。その中で、規格の間取りを入れていくとなると、土地の形が整った整形地であり、道路との関係がよく、都市計画上も良い条件である必要があります。これでは、土地を探すのにとてもハードルが高くなり、それにともない当然土地の金額も高くなります。接道が良い整形地は、土地としての不動産価値は高いですが、アパートを建築して経営していく上では、低利回り物件になる可能性が高いです。しかし、自由設計の注文アパートでは、土地の形状などに合わせて、その土地ではどのような設計をすることで、高い利回りで高い入居率になるかを検討します。間口が狭い土地や、形が整っていない土地など、土地を探す選択肢が広がります。そして、そのような土地は市場では割安になっていることが多いのです。注意していただきたい点は、都市計画法などの法規です。難しい内容なので、検討している土地があれば、不動産売買契約をする前に、ご相談いただくことが良いかと思います。

木造アパートを設計力で高利回りにする

規格の間取りは、部屋ごとの形がきまっており、それを土地にあわせて隣に並べていきます。土地の形が整形ではない場合は、隣に並べられなくなります。それだと、土地を有効利用できず、部屋数が土地いっぱいに取れないと利回りが下がります。広い土地を代々もっている地主さんなら良いかと思いますが、貴重な土地を有効に利用できているとは言えません。道路の方向、土地の方位、形を考え、ベストの設計をすることが重要です。そして、木三共の仕様で計画をすることで、耐火仕様を準耐火仕様にし、さらに部屋数をしっかりとることで、高利回りの木造3階建共同住宅を設計することができます。利回りを上げるには、建築コストを下げることが1つです。耐火建築と準耐火建築では、かなりコストで違いが出てきます。利回りを上げるには、家賃収入額を上げることも1つです。それには、部屋数は大きく関係してきます。この2つは、設計の計画段階で決まってくることです。木造アパートに詳しい方に相談することは、高い利回りのアパートを経営するのに重要なことです。

木造アパートで注文住宅のような空間をつくる

誰もが注文住宅の雑誌を見て、憧れを抱くものでしょう。しかし、その注文住宅のような空間を木造アパートでも当然つくることはできます。コストをかけばかけるほど、良い空間をつくれますので、入居率は高まるはずです。良いデザインであり、使い安く住み心地が良い間取りであれば、当然人気がでて入居率が高いアパートになるはずです。例えば、下がり天井や間接照明、そしてアクセント壁をつかったおしゃれなリビング。昔のようなロフトではなく、機能的でありおしゃれで立体的に広い空間をつくるロフト。などなど、設計で提案できることは多くあります。

しかし、コストをかけ過ぎてしまうと、利回りが下がります。入居率と利回りとの関係性をしっかり検討していくことは、自由設計から木造アパートを建築する強みです。そして、そこにアパートの経営者とアパート建築のプロとのやりとりがあります。良い立地に普通のアパートを建てるだけでは、空室率が高まっている今の市場の中で選ばれることはなかなか難しいでしょう。

注文の木造アパートで他の物件を差別化する

現在は、空き家の比率が高まり、アパートにおいても空室率は高い状況です。築年数が古いアパートは、当時のデザインのまま表面をきれいにしているだけの物件がほとんどです。そして水回りは変えてはいるものの、広さの都合上3点式ユニットを使用している1ルームはまだまだ多いです。木造アパートの弱点と言われている、音の問題においても、古いアパートの界壁の仕様が低いことが原因です。木造住宅において、建売住宅やローコスト住宅より注文住宅のほうが、全体的に仕様がいいのと同じように、木造アパートにおいても同じことが言えます。新築アパートは、築年数の古いアパートより音の問題など全く良いですが、法規ギリギリの仕様で、界壁をつくっていれば新築アパートでも音の問題がでるのは当然です。注文でアパートの建築をすることのメリットの1つに、細かい仕様まで検討できることがあげられます。この仕様の違いは、築年数の古いアパートだけでなく、他の新築アパートとも差別化をすることができます。界壁や断熱の仕様から、設備機器、屋根や外壁など、こまかなところまで注文住宅を建てるように検討します。界壁や断熱の仕様は、インターネットの時代ですのでお住まいの方の口コミで差が出ます。設備機器の仕様は、募集する際に差が出ます。屋根や外壁の仕様は、築年数が経った時に差が出ます。注文建築のパートをつくることで、同じ地域のアパートより、入居率と満足度が高いアパートのオーナーとなることが重要です。

木造アパートを注文で建築するならモクゾウアパートビルダーズへ

最後に、住宅と同様に注文建築でつくるアパートはコストが高いのではないだろうかという疑問になるかと思います。私たちモクゾウアパートビルダーズは、大手の会社より良いものを、価格をおさえて提供することで価値を出す建築プロ集団の会社です。注文住宅を建築する際に、大手ハウスメーカーに依頼せず、工務店に品質の高い注文住宅を依頼する方がいるように、木造アパート建築でも同じことです。木造アパートを検討する際は、モクゾウアパートビルダーズへご相談ください。ご相談等は無料で行っていますので、お問い合わせください。

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