コラム

2021.06.30.

木造共同住宅の耐用年数について

不動産投資を検討する際の1つの方法として、人気の高い木造共同住宅ですが、実際に木造共同住宅を建築するとなると、不明な点が意外にも多いことに気がつきます。今回のコラムでは、正しく理解しておくと得をする木造共同住宅の耐用年数について解説していきます。

木造共同住宅の耐用年数とは?

耐用年数の話でよくある間違いが、「耐用年数は建物の耐久性を示している?」という間違いです。不動産投資における耐用年数は法定耐用年数のことを指しています。法定耐用年数は減価償却の期間を示すもので、木造共同住宅の場合ですと耐用年数は22年です。

減価償却期間の考え方

木造共同住宅を建築すると、利益を得ることとなりますが、利益を得ると、それに対して税金がかかってきます。耐用年数に関する仕組みをすごく簡単にいうと、実質的な費用が発生しない減価償却費用を会計に含めることで共同住宅の利益の割合を小さくでき、税金の額を少なくすることができる、と考えられるかと思います。

つまり、キャッシュフローをよくすることを考える際には、耐用年数は長い方がいいと考えるのが一般的であると思います。

木造共同住宅の耐用年数が短いことは必ずしも悪いとは言えません

先ほどの話を踏まえると、耐用年数が長い鉄骨造やRC造の共同住宅はキャッシュフローがいい期間も長いと考えられるかと思いますが、実際の共同住宅の経営では必ずしもそうとは限りません。

耐用年数が短いメリット

木造共同住宅の耐用年数は22年と耐用年数が最も短いです。しかし、これは共同住宅の経営においてはメリットとして考えることもできます。

例えば、築年数で考えると築20年の木造共同住宅と築35年のRC造共同住宅が競合した際にどちらが選ばれると思いますか?

この場合、築20年の木造共同住宅が選ばれる確率の方が高いです。

なぜかというと、借主は住宅設備の新しいものを選びたいと考える傾向にあるからです。

耐用年数が短い木造共同住宅は改修のハードルが低い

耐用年数が短いということは、それだけ共同住宅の設備や内装を刷新するハードルが低いとも取れます。

通常築年数が古ければ家賃が下がるなどの理由で収益が落ちていくのが一般的です。RC造の建物でも例外ではなく、築年数が古い場合は市場優位性の獲得をするために家賃を下げる場合も多くあります。

したがって、短いスパンで住宅設備や内装をアップデートすることができる木造共同住宅の方が、家賃収入が落ち込んでも、再度良い状態に戻すことが検討できるようになるのです。

>>木造アパートの耐用年数に関してより詳しく知りたい方

木造共同住宅の耐用年数と質の関係

アップデートのハードルが低いとしても、共同住宅の質は高いものを建築する必要があります。よくあるのが、共同住宅の音の問題です。初期費用を安くおさえたいがために、性能を下げてしまうと、借主から選ばれにくくなり収益が見込めなくなります。

耐用年数が短い木造共同住宅こそしっかりと建築するのが大事

価格の面でも妥協しない姿勢は保ちつつしっかりとしたクオリティで木造共同住宅を建築することがベターです。この明暗を分けるのが、どの建築会社に依頼するのかという点。損をしないためにも、しっかりとしたアパート建築会社の選び方を知っておくことが重要なポイントになるでしょう。

>>アパート建築会社の調べ方

木造共同住宅の耐用年数、費用対効果をあげるには?

木造共同住宅の耐用年数は短いです。これは言い換えると、他の構造種別で建築する共同住宅よりも短期で収益をあげることが求められると言えます。したがって、木造共同住宅の初期費用を抑えながら、その事業性が高くなる点を検討していくことが重要になります。

耐用年数が短い木造共同住宅は3階建ても検討を!

木造共同住宅の耐用年数に対して、費用対効果を高めようとするなら、木造3階建て共同住宅の可能性も必ず検討しておきたいモデルでしょう。

特に、木造3階建て共同住宅は賢く建築することができれば、法的な制限の中で土地を最大限有効に活用できる場合もあります。

木造3階建て共同住宅の緩和条件を満たして建築費用を抑えられる場合があります

また、木造3階建て共同住宅を建築する場合にのみ適用できる緩和条件もあり、緩和条件を適用しない場合よりも建築費用を大幅に抑えることができる場合があります。

この緩和条件については、内容が複雑です。プロの設計士でもしっかりと調べる必要がでてくるほどの難易度です。したがって、木造3階建て共同住宅を検討する際は、その設計・施工に慣れている専門業者に実現可能性も含めて相談してみると良いかもしれません。

>>木造3階建てで抑えておきたい木三共仕様について

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私たちモクゾウアパートビルダーズは、その名の通り、木造アパートに特化した木造アパート建築のプロフェッショナル集団です。

高い事業性を実現するうえで、土地を最大限活用することができる木造3階建て共同住宅は非常にメリットがあります。しかし、クリアしなければならない法規制や課題も様々でより高度な専門性が必要になるのが難点です。

私たちは木造の3階建てを建てる際に重要な緩和条件の適用方法やアパート建築後に借り手が選びたくなるような、間取り、外観・内観デザイン、住宅設備や耐震・遮音性能などを熟知しています。

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