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コラム
2020.11.09.
「木造アパートは、やめとけと言われたが大丈夫ですか？」
私たちが最近お客様に言われたことで、とても驚いたことです。よくよく話を聞くと、音や雨漏り、耐震性、耐久性などの性能面のデメリットが多いと言われて、良くないイメージを持たれたそうです。また、耐用年数が22年であることをデメリットとして挙げられる方もいらっしゃいました。
まだまだ、木造アパートに対して悪いイメージを持たれていることが多いのが現状のようです。
そこで、今回のコラムでは木造アパートの悪いイメージを払拭するために、木造アパート建築のプロフェッショナル集団である私たちモクゾウアパートビルダーズが、今の木造アパートについて徹底的に解説していきたいと思います。
目次
確かに、一時代前の木造アパートは前述のようなデメリットがありました。しかし、「今」の木造アパートは建築技術の進歩により、鉄骨造やRC(=鉄筋コンクリート)造と比べても遜色ない性能を実現することが可能になっているのです。
木造アパートのデメリットを掲載している記事やコラムはインターネット上でたくさんみつけることができます。そして、これらの記事やコラムで書かれている木造アパートのデメリットは次の内容のものが多いです。
以上の点が、よく挙げられる木造アパートのデメリットです。
前述のデメリットをみてもわかるように、防音性、気密性、耐震性、耐火性など、木造アパートは性能面で劣っていると考えられることが多いようです。確かに、従来の木造アパートではこれらのデメリットがあることが多かったのかもしれません。しかし、「今」の木造アパートはこれらの問題をクリアすることができるようになっています。
木造アパートを検討されている方が最も気にされている、防音性能です。一般的に木造アパートは鉄骨造やRC造のアパートに比べて音が響きやすいと言われています。
それはなぜかというと、木が素材の性質上、音が響きやすくなるからです。しかし、今の木造アパートは音問題の対策を事前にしっかりと計画すれば、防音性能をRC造と同等にすることも可能です。
建築基準法では隣り合う住戸の壁（界壁）は遮音性能が制定されていますが、上下階においては遮音性能が定められていないので、木造アパートに入居をするときや、オーナーとして木造アパートを新築するときや中古を購入するときは注意が必要です。
弊社では、計画の際に木造アパートの防音対策についてもお客様と話をしています。音問題の発生しない木造アパートを希望されている方は、ぜひモクゾウアパートビルダーズにご相談ください。
木造アパートの音の対策に関して一括解説したコラムがありますのでご覧ください。
＞＞木造アパートの音や音漏れに関する対策などを徹底一括解説
木造アパートは気密性が低いと言われているのは、素材の性質上通気性がいいということでもあります。
気密性は素材の性質も影響しますが、木造の場合は特に窓が原因で気密性が損なわれている場合が多いです。
「今」は建築技術の進歩により、比較的気密性の高い窓を導入することができるようになっています。木造アパートは何かとRC造と比較されがちです。
確かにRC造は気密性が高いですが、逆にいうと、木造アパートに比べて通気性が悪いです。通気性が悪いと結露が起こり、カビの原因や床材や壁材の劣化の原因になります。
また、RC造はしっかりと断熱をしないと、夏は暑く、冬は寒いという粗悪な住環境となってしまう場合が多々あります。このように、一概にRC造がいいとも言い切れないのが現状なのです。むしろ、しっかりとつくられた木造アパートの方が性能が格段によくなることもあります。
従来の木造アパートは耐震性・耐火性が低かったでしょう。しかし、昭和56年の法改正により新たに施行された、新耐震基準は大規模な地震が起きることが想定されています。
建築や不動産の世界では昭和56年以前を旧耐震それ以降を新耐震として区別しています。現在は厳しい耐震基準が満たされた木造アパートしか建てられないようになっているので安心ですが旧耐震の建物を購入する場合には注意が必要です。
大枠は昭和５６年で区別されますが、より木造の耐震性についての区別をするのならば、平成１２年に木造の継ぎ手及び仕口の構造方法が定められ、木造の仕口部分に金物を使用するように求められるようになりました。そのため平成１２年以降の建物が耐震性能としては良い基準となります。
また、耐火性能についても建築技術の進歩により燃えにくい木が導入されるなどして高い安全性を確保することができるようになっています。ただし、昭和56年以前に建てられている中古木造アパートの購入を検討されている方は注意が必要です。
それはなぜかというと、耐震性能が旧耐震基準で計画されている場合があるからです。また、木材の劣化が起こっていると耐震性、耐火性ともに低くなっている場合があります。
中古の場合、劣化状況の調査や法的な調査などが必要になってしまう場合があり、その際にはスケジュールやコストが大幅に予定と異なってしまうこともあります。
木造アパートは鉄骨造やRC造に比べて、安価に建築することができるのが利点です。私たちはできるだけ、新築での計画をお勧めします。
木造アパートの耐用年数は22年とされています。耐用年数は税務上の基準です。
まれに、22年で建て替えが必要になると思われている方もいらっしゃいますが、耐久性を表しているわけではありません。現在の木造アパート建築の技術では長期優良住宅の条件を満たすように計画をすることが可能です。
ローンの期間も劣化対策等級を満たすことによって30年の融資にすることも比較的簡単にできるようになってきました。
私たちモクゾウアパートビルダーズは銀行とのネットワークがあります。
耐用年数やローンに関するご相談もお気軽にお問い合わせください。
木造アパートは害虫の発生リスクがあると言われています。例えば、都心から外れた場所に建つ、築30年以上の中古木造アパートを購入した際には害虫発生リスクを検討する必要があるかもしれません。
しかし、「今」の木造住宅は立てる前に土壌処理を施したり、害虫対策になる防蟻塗料を使ったりすることで防蟻処理をおこない、その発生リスクを限りなく減らすことができます。
よほど粗末に計画しない限り、害虫が発生することはないと考えて良いでしょう。
建築基準法よりもより細かく、高い基準を設定されているのが品確法です。
品確法性能表示では、それぞれの性能について一定の基準を満たすことで、等級を得ることができます。
例えば、防音に関することは「遮音性能等級」、耐震性に関することは「耐震等級」などそれぞれの性能の優位性を等級によって判断することが可能になります。害虫に関しても「劣化対策等級」で判断することができます。
しかしながら、この住宅性能表示を満たすように設計・施工ができる会社はそう多くないのが問題です。
住宅性能表示を満たす設計・施工を行う場合には設計のプロである設計事務所に依頼するのが一般的ですが、費用が高くなってしまうという課題もあります。
設計料を抑えながら、住宅性能表示を満たすような木造アパートを希望される方は、私たちモクゾウアパートビルダーズにご相談ください。私たちなら、住宅性能表示を満たす設計・施工が実現可能です。
これまで、木造アパートの現状について解説してきましたが、アパートの経営を始める上で、とても重要な指標となってくるのが、木造アパートの建築費なのではないでしょうか。
性能などの問題も現代の技術や設計の方法によってクリアできることがわかったところで、アップデートされた木造アパートの建築費について確認してみましょう。
アパートの建築費用の目安として語られるのが、坪単価です。この坪単価は構造別に次のようにことなります。
上記のように、木造が一番建築費を抑えることができます。坪単価については幅がありますが、低層であるほど木造の方が安くなる傾向があります。
理由としては例えば木造の２階建ての場合は建物用途による準耐火建築物にする必要がないため、界壁は必要ですが普通の住宅と同じような耐火基準で作ることができるためです。
また重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は重さがあるため低層であっても地盤改良が必要になったり、建物を作るのに必要な工期が増てしまったりするため低層では不利になります。
詳しい内容については、次の記事で解説していますので、アパートの建築費について詳しく知りたい方はぜひ記事をチェックしてください。
私たちモクゾウアパートビルダーズは、その名の通り、木造アパートに特化した木造アパート建築のプロフェッショナル集団です。
木造アパートを新築する場合、不動産投資として賃貸運営をはじめられる方がほとんどかと思います。そして、初めて不動産投資にチャレンジされる方も多いかと思います。
実際に私たちにご相談される方の中にも初めての不動産投資、賃貸運営という方が多くいらっしゃいます。そのような場合には、モクゾウアパートビルダーズへご相談ください。
弊社は全ての社員が木造建築に関する知識を持っております。そのため、営業・設計・施工の全ての社員が現場を見る能力を持っています。さらに全ての大工は質の高い社員教育が行われた社員大工です。そのため、費用を抑えながら、質の高い木造アパートの建築を実現することができます。
また、銀行や不動産会社などとの強固なネットワークもあるため、資金計画や賃貸運営のご相談も容易に行うことが可能です。
この機会にぜひモクゾウアパートビルダーズにご相談ください。
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