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コラム
2020.09.24.
低層になる木造アパートは、大規模なマンションとは異なり、不動産投資のスタートとして検討される方が多くいらっしゃいます。
そんな方が事業の収支や利回りを考える際のシミュレーションで気になるのが、木造アパートの耐用年数なのではないでしょうか。
一般的には木造アパートの耐用年数は22年と言われています。耐用年数が短いとローンが短くなりキャッシュフロー（＝収支）が悪くなるのでは？と不安になる方もいらっしゃいますよね。
しかし、実際には耐用年数22年はそれほど悪いことではないのです。
今回のコラムでは、木造アパートのプロフェッショナル集団である私たちモクゾウアパートビルダーズが木造アパートの耐用年数に関することのすべてをご紹介していきたいと思います。それでは、早速はじめていきましょう。
目次
木造アパートの耐用年数の話をしていく上で、事前に理解しておかなければならないことがあります。それは、耐用年数という言葉には大きく２種類が存在するということです。
その２種類というのが次に示すものです。
木造アパートを新築する際には、どちらの話をしているのかを理解しながら打ち合わせに参加するのかが非常に重要です。
法定耐用年数の話をしているのに物理耐用年数の話をしていると勘違いしてしまうと、打ち合わせについていけなくなる、ということも起こり得ます。次の項でそれぞれの耐用年数について確認していきましょう。
木造アパートの耐用年数の１つ目がこの法定耐用年数です。
法定耐用年数とは木造アパートを固定資産として運用できる税務上の年数になります。
簡単にいうと耐用年数期間（＝減価償却期間）は所得税を抑えることができるということです。
冒頭でキャッシュフローが悪くなってしまうと、述べたのは木造アパートの耐用年数が22年を越えると所得税を抑えることができなくなってしまうからです。
木造アパートの耐用年数の２つ目は物理耐用年数と呼ばれるものです。こちらは、耐久年数と言われることもあります。言葉通り、所有されている木造アパートが劣化して立て替えを余儀なくされるまでの年数になります。
さきに述べた木造アパートの耐用年数の２種類を混同されているケースがありますが、実際の木造アパートの物理的な耐用年数は非常に長いです。日本最古の木造建築物である法隆寺は1300年以上たった今もしっかりとその役割を担っています。
木造アパートの耐用年数は22年と言われているせいで寿命が短いとおもわれている方もいらっしゃいますが、実は木造アパートは22年を超えても壊れやすくなったりするわけではありません。
歴史的な寺社仏閣は木造で建造物であることからも理解できるように、しっかりと建築し管理することで息の長い建物になります。
現在では技術の進歩により、さらに高性能な木造アパートが実現されています。
「木造アパートの耐用年数はどのくらいですか？」
よくお客様にこのような質問をいただくことがございます。木造アパートの耐用年数は調べると「22年」と出てくることが多いかと思います。
「22年は少し短いのでは・・・」
おそらくみなさんは木造アパートの耐用年数が思いのほか短くて落胆してしまっているかもしれません。
耐用年数が短いと組めるローンが短くなり、減価償却期間が終わるとキャッシャフロー（＝収支）が悪くなってしまうことを気にされているのでしょう。
確かに、木造アパートの耐用年数が短いのは、投資においては少し懸念してしまうポイントです。
しかし、実際にはアパート投資においては、耐用年数が短い方がよい場合もあるのです。
木造アパートのプロフェッショナルの私たちだからこそ、お伝えできるお話があります。
それは、木造アパートの耐用年数は22年でちょうどいいということです。
これには、賃貸市場の動向が影響しています。
賃貸アパートを借りる借主がアパートを選ぶ際に気にするポイントとして、住宅設備のクオリティがあります。
住宅設備は20年もたつと安くて性能が良いものがたくさん出てくるのです。
したがって、減価償却期間が終わっている木造アパートであれば、住宅設備に関する部分だけを新しくしたりすることが気兼ねなくできます。しかし、耐用年数の長いRC造だと気軽に住宅設備などを刷新することできないのです。
木造アパートの耐用年数が短いことが投資の話では、デメリットとして捉えられがちです。
しかし、木造アパートは、その耐用年数の短さから新しい設備にしたり綺麗にしたりしやすいというメリットがあります。
そして、木造アパートの耐用年数のメリットは賃貸市場のニーズに対して有効に働くのです。
住宅設備の他にも間取りや立地などの条件などがあります。しっかりとデザインされたアパートの方が確実に入居者を獲得することができます。
借り手のつかないアパートほど寂しいものはありません。長い期間にわたって借主に選ばれるアパートを作っていくうえでも、木造アパートは非常に有効なのです。
この項では、木造アパートの耐久年数について解説していきたいと思います。
木造アパートの耐久年数については、はっきりと「何年です」とお答えができないというのが正直なところです。
それはなぜかというと、施工の仕方やメンテナンスの仕方ですぐにダメになってしまったり、逆にとても長く稼働できたりと稼働する年月が変わってきてしまうからです。
これは、たとえ耐用年数が長いRC（＝鉄筋コンクリート）造の建物でも同じです。RC造でも施工やメンテナンスの仕方に不備があれば、税務上の基準である耐用年数に到達する前に老朽化が起こってしまう場合も十分にあります。
木造アパートの耐久性と同じように耐震性も気にされる方が多くいらっしゃいますが、RC造と比較しても遜色ない木造アパートも対等しています。
木造アパートを長く稼働させたいとお考えの方は、施工やメンテナンスをしっかりと行う工務店に新築の依頼をする必要があります。
工務店では、施工を社員大工で行うものと、下請けの職人を都度雇い施工を行うものの２種類があります。
私たちモクゾウアパートビルダーズの経験から言うと、社員大工で施工を行う工務店のほうが細部にまで気をつけた丁寧で質の高い施工を行うところが多い印象です。
なぜなら、工務店の看板を一緒に背負っている職人は自分の仕事に大きな責任が伴うからです。
また、メンテナンスについてもしっかりと対応してくれる工務店が多いのは社員大工を抱えている工務店です。
自分たちが一度携わった現場ですので、建物に対する理解度が、都度下請けで呼ばれる職人さんたちとは断然異なります。
木造アパートの新築をお考えの方で、少しでもご自分の不動産を長く稼働させたいとお考えの場合は社員大工の有無とメンテナンスの対応をしっかりしてくれるのかどうかを基準に考えると良いかもしれません。
もちろん、私たちモクゾウビルダーズも社員大工が施工を行いますので、お気軽にご相談ください。
お客様の中には中古のアパートを購入してリフォーム、リノベーションを行って新たに入居者を募集するという方もいらっしゃるかと思います。
確かに、この方法は工事のコストを安く抑えたい場合には非常に合理的です。
私たちモクゾウアパートビルダーズでも、リフォーム、リノベーション、メンテナンスのみのお仕事も行なっております。
ただし、既存のアパートがどのような工務店がどのような設計・施工をされているかわからないというリスクがあることも理解しておかなければなりません。
既存建物は長い時間のなかで無断で増改築してしまったりしているケースもあり、必ずしも新築当時の図面通りのままでない場合も少なくありません。
このような問題は隠蔽箇所に多く、現地の調査だけでは判断できません。
なので、実際に工事を行ってみないと、その中身がどのようになっているのかわからないというリスクがあるのです。
また、中古木造アパートは旧耐震基準で設計・施工されている場合もあります。これらの場合には別途費用や時間がかかることが多々あるので、そのことも理解しておきましょう。
私たちモクゾウアパートビルダーズは、その名の通り、木造アパートに特化した木造アパート建築のプロフェッショナル集団です。
木造アパートを新築する場合、不動産投資として賃貸運営をはじめられる方がほとんどかと思います。
そして、初めて不動産投資にチャレンジされる方も多いかと思います。
実際に私たちにご相談される方の中にも初めての不動産投資、賃貸運営という方が多くいらっしゃいます。
そのような場合には、モクゾウアパートビルダーズへご相談ください。
弊社は全ての社員が木造建築に関する知識を持っております。そのため、営業・設計・施工の全ての社員が現場を見る能力を持っています。
さらに全ての大工は質の高い社員教育が行われた社員大工です。そのため、費用を抑えながら、質の高い木造アパートの建築を実現することができます。
また、銀行や不動産会社などとの強固なネットワークもあるため、資金計画や賃貸運営のご相談も容易に行うことが可能です。
この機会にぜひモクゾウアパートビルダーズにご相談ください。見積もり、プランニングは無料です。
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